한눈에 보기
- 2025년 10월 20일 서울 25개 구와 경기 12곳 아파트가 토지거래허가구역으로 묶인 지 10월 20일로 딱 1년이 됩니다.
- 한국부동산원 주간 통계로 지정 전후 51주씩 비교하면, 경기 12곳 중 11곳은 오히려 상승 폭이 커졌고, 상승이 둔화된 곳은 과천 한 곳뿐이었습니다(연합뉴스 분석).
- 광명은 1.8% → 20.8%, 용인 수지는 5.2% → 20.1%로 상승률이 크게 뛰었습니다.
- 이번 지정의 효력은 2026년 12월 31일까지입니다. 정부는 연장·해제 모두 정하지 않았고 "시장 상황을 모니터링하면서 결정"하겠다는 입장입니다.
- 지금 이 지역에서 집을 사려면 계약 전 구청 허가와 2년 실거주가 기본입니다.
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토허구역이 뭐길래, 1년 성적표가 화제일까
먼저 용어부터 정리할게요.
토지거래허가구역(토허구역)은 집이나 땅을 사고팔기 전에 시·군·구청의 허락을 먼저 받아야 하는 지역이에요. 허락 없이 맺은 계약은 법적으로 효력이 없습니다.
정부는 2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책(10·15 대책)을 내놓으면서, 같은 날 국토교통부공고 제2025-1219호로 서울 25개 구 전체와 경기 12개 지역을 토허구역으로 지정했어요. 효력은 공고 5일 뒤인 2025년 10월 20일부터 생겼습니다.
경기 12곳은 광명시, 과천시, 의왕시, 하남시, 수원시 장안·팔달·영통구, 성남시 분당·수정·중원구, 용인시 수지구, 안양시 동안구예요. 대상은 아파트와, 아파트가 섞인 일부 단지의 연립·다세대주택입니다.
이후 2026년 7월 5일부터는 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시 아파트가 경기도 고시로 추가 지정됐어요. 그래서 지금 기준으로는 서울 전역 + 경기 15곳이 토허구역입니다.
토허구역의 목적은 갭투자를 막는 거예요. 갭투자는 전세 세입자를 끼고, 집값과 전세금의 차이(갭)만큼만 내 돈을 들여 집을 사는 방식입니다. 토허구역에선 산 사람이 직접 들어가 살아야 하니 이런 방식이 사실상 막혀요.
숫자로 본 1년: 경기 12곳 상승률 비교
결론부터 말하면, 규제 이후 1년 동안 경기 토허구역 대부분에서 아파트값이 더 빨리 올랐습니다.
이 숫자는 연합뉴스가 한국부동산원 주간 아파트 매매가격지수를 분석한 결과예요. 지정일(2025년 10월 20일)을 기준으로 지정 전 51주(2024년 10월 28일~2025년 10월 20일)와 지정 후 51주(2025년 10월 20일~2026년 10월 12일)의 누적 변동률을 비교했습니다. 엄밀히 말하면 '1년 전 같은 날 대비'가 아니라 '51주 누적'이라는 점은 알아두세요.
| 지역 | 지정 전 51주 | 지정 후 51주 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 성남 분당구 | 13.8% | 21.7% | +7.9%p |
| 광명시 | 1.8% | 20.8% | +19.0%p (확대 폭 1위) |
| 용인 수지구 | 5.2% | 20.1% | +14.9%p |
| 안양 동안구 | 6.7% | 19.2% | +12.5%p |
| 수원 영통구 | 3.1% | 18.7% | +15.6%p |
| 하남시 | 4.3% | 16.8% | +12.5%p |
| 성남 중원구 | 2.1% | 15.4% | +13.3%p |
| 성남 수정구 | 3.6% | 13.2% | +9.6%p |
| 의왕시 | 1.0% | 12.0% | +11.0%p |
| 수원 팔달구 | 1.9% | 9.1% | +7.2%p |
| 수원 장안구 | 1.8% | 7.6% | +5.8%p |
| 과천시 | 16.6% | 5.4% | -11.2%p (유일한 둔화) |
| 경기도 전체 | 0.4% | 6.8% | +6.4%p |
자료: 연합뉴스(2026.10.18) 한국부동산원 주간 아파트 매매가격지수 분석, 보도 기준. 변화 폭(%p)은 보도된 두 수치의 차이입니다.
표를 보면 세 가지가 눈에 띄어요.
첫째, 지정 전엔 거의 안 오르던 곳이 크게 뛰었어요. 광명(1.8%), 의왕(1.0%), 수원 장안(1.8%)처럼 1%대였던 곳들이 지정 후 두 자릿수 상승을 기록하거나 상승 폭이 몇 배로 커졌습니다.
둘째, 지정 후 상승률 1위는 분당(21.7%)이에요. 지정 전에도 13.8%나 올랐던 곳이 더 올랐습니다.
셋째, 과천만 반대로 움직였어요. 지정 전 16.6%로 이미 많이 오른 상태였는데, 지정 후엔 5.4%로 상승세가 꺾였습니다.
참고로 경기도 전체도 0.4%에서 6.8%로 올랐어요. 토허구역만 오른 게 아니라 시장 전체 분위기가 달아올랐던 1년이었다는 뜻입니다.
광명시: 지정 전후 상승률 확대 폭이 경기 12곳 중 가장 컸던 곳
규제했는데 왜 더 올랐을까
여기서 꼭 짚을 점이 있어요. 연합뉴스도 지적했듯이, 집값은 공급, 금리, 수요 등 여러 요인이 함께 움직이기 때문에 "토허구역 때문에 올랐다"고 단정할 수는 없습니다. 다만 시장에서 흔히 거론되는 이유는 이렇습니다.
1) 실거주 수요는 규제로 막히지 않는다
토허구역은 '투자용 매수'를 막는 제도지 '살 집을 사는 것'까지 막지는 않아요. 직접 들어가 살 사람은 허가만 받으면 살 수 있습니다. 서울 집값이 부담스러운 사람들이 서울과 가까운 광명, 출퇴근이 편한 수지·분당 같은 곳으로 실거주 목적 매수에 나서면 가격은 오를 수 있어요.
2) 매물이 줄어든다
실거주 의무 때문에 세입자가 사는 집은 팔기가 까다로워져요. 산 사람이 바로 들어가야 하는데 세입자 계약이 남아 있으면 거래가 어렵기 때문이죠. 사고팔 수 있는 집이 줄면 남은 매물의 호가가 버티기 쉽습니다.
3) 풍선효과
풍선효과는 풍선 한쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀듯, 한 지역을 규제하면 수요가 규제 밖 지역으로 몰리는 현상이에요. 실제로 정부는 2026년 7월 동탄구·기흥구·구리시를 추가로 묶었는데, 국토부는 동탄·기흥은 반도체 업계 특수와 GTX-A 개통, 구리는 서울 인접 역세권 수요로 가격 상승세가 이어졌다고 설명했어요. 10월 16일 브리핑에서도 "인근 지역도 살펴보고 있다"고 밝혔습니다.
4) 그래도 '덜 올랐을 수도' 있다는 반론
시장 일각에선 토허구역이 없었다면 상승률이 더 높았을 것이라는 분석도 나옵니다(보도 기준). 반대로 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 실거주 의무로 세입자가 밀려나고 전월세 가격이 올라 서민 주거 불안이 커졌다며, 공청회 등으로 의견을 모아야 한다고 말했어요(보도 기준). 1년 성적표를 두고 해석이 갈리는 이유입니다.
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연장될까? 앞으로의 일정
현재 공식적으로 정해진 것은 없습니다. 정부의 입장은 "시장 상황을 지켜본 뒤 결정"이에요.
10월 16일 제1차 주택공급 정례브리핑에서 이유리 국토부 주택정책과장은 "토지거래허가구역의 효력이 올해 말까지인 만큼 시장 상황을 계속 모니터링하면서 결정해야 할 것 같다"고 말했어요. 김이탁 국토부 제1차관은 "추가적인 시장 상황을 지켜보면서 토지거래허가구역 해제 여부를 결정하겠다"며, 규제를 풀면 집값이 급등하는 이른바 '슈팅'이 나타날 수 있다는 우려도 밝혔습니다(보도 기준).
| 날짜 | 내용 | 상태 |
|---|---|---|
| 2025.10.15 | 국토부공고 제2025-1219호로 서울 25개 구·경기 12곳 지정 공고 | 공고 원문 확인 |
| 2025.10.20 | 지정 효력 발생 | 공고 원문 확인 |
| 2026.7.5 | 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 아파트 추가 지정(경기도 고시, ~2027.12.31) | 경기도 발표 확인 |
| 2026.10.20 | 지정 1년 | - |
| 2026.12.31 | 서울 25개 구·경기 12곳 지정기간 종료일 | 연장·해제 여부 미정 |
즉, 연말까지 정부가 재지정(연장)할지, 일부만 풀지, 모두 풀지를 결정해야 하는 구조예요. 지금 매수를 고민하는 분이라면 "연말에 풀릴 테니 기다리자"거나 "무조건 연장된다"는 식의 단정은 피하는 게 좋습니다. 공식 발표 전까지는 둘 다 추측이에요.
사례로 이해하기 (가상 사례)
아래는 이해를 돕기 위한 가상 사례입니다. 실제 허가 여부는 개별 상황과 관할 구청 판단에 따라 달라요.
사례 1. 무주택 직장인 A씨, 광명 아파트를 사서 들어가 살 계획
A씨는 매도인과 조건을 맞춘 뒤, 계약서에 도장 찍기 전에 매도인과 함께 광명시에 허가를 신청합니다. 신청서에는 '자기 거주용'이라는 이용목적과 자금 마련 계획을 적어요. 허가가 나오면 그때 정식 계약을 하고, 잔금·등기 후 2년간 직접 살면 됩니다.
사례 2. B씨, 세입자 낀 수지 아파트를 사서 2년 뒤 들어가려는 계획
B씨는 "전세 만기 끝나면 들어가 살게요"라고 생각했어요. 하지만 토허구역에선 원칙적으로 취득 후 바로 직접 이용해야 해서, 이런 방식은 허가를 받기 어렵거나 나중에 의무 위반이 될 수 있습니다. 전형적인 갭투자 구조라서요.
사례 3. C씨, 허가받고 산 집을 1년 만에 전세로 내놓으려는 경우
C씨는 직장 때문에 이사를 가야 해서 집을 세놓으려 합니다. 허가받은 목적(실거주)과 다르게 임대하면 이용의무 위반이에요. 구청이 이행명령을 내리고, 지키지 않으면 이행강제금이 나올 수 있습니다. 이행강제금은 의무를 지킬 때까지 매년 부과될 수 있는 일종의 벌금이에요. 직접 살지 않고 임대한 경우 기준 금액은 취득가액의 7%입니다. 10억 원에 산 집이라면 한 해 7,000만 원 수준이라는 계산이 나와요(가상 계산).
용인 수지구: 지정 전 5.2% → 지정 후 20.1%
토허구역에서 집 사는 절차
순서가 핵심이에요. 허가 먼저, 계약은 그다음입니다.
- ① 매물·조건 협의: 가격, 잔금일, 세입자 여부를 먼저 확인합니다.
- ② 허가 신청: 매도인과 매수인이 공동으로 해당 시·군·구청에 신청합니다. 신청서에는 계약 내용, 토지 이용계획, 취득자금 조달계획을 적어요.
- ③ 심사: 법령상 신청서를 받은 날부터 15일 이내에 허가 또는 불허가를 결정합니다. 이 기간에 통지가 없으면 허가가 난 것으로 봐요.
- ④ 허가 후 계약: 허가증을 받은 뒤 정식 계약을 체결하고, 거래 신고를 합니다.
- ⑤ 실거주 2년: 주거용으로 허가받았다면 취득일(등기 완료일)부터 2년간 직접 살아야 해요.
자금조달계획서는 집 살 돈을 어디서 마련하는지(예금, 대출, 기존 집 매각 대금 등) 적는 서류예요. 허가 신청 때 내야 하고, 계획이 바뀌면 등기일까지 변경 내용을 낼 수 있습니다.
불허가가 나오면 처분을 받은 날부터 1개월 안에 이의신청을 할 수 있어요.
주의할 점: 위반하면 어떻게 되나
| 상황 | 결과 | 근거 |
|---|---|---|
| 허가 없이 계약 | 계약 자체가 무효 + 2년 이하 징역 또는 개별공시지가 기준 토지가격 30% 이하 벌금 | 법 제11조⑥, 제26조③ |
| 거짓·부정한 방법으로 허가 | 2년 이하 징역 또는 토지가격 30% 이하 벌금 | 법 제26조③ |
| 허가 후 방치(안 들어가 삶) | 이행명령 후 취득가액 10% 이행강제금 | 시행령 제16조 |
| 직접 안 살고 임대 | 취득가액 7% 이행강제금 | 시행령 제16조 |
| 승인 없이 이용목적 변경 | 취득가액 5% 이행강제금 | 시행령 제16조 |
이행강제금은 이행명령(이행기간 3개월 이내)을 지키지 않을 때 부과되고, 의무를 이행할 때까지 1년에 한 번씩 반복될 수 있어요. 대신 이용의무 기간이 끝난 뒤에는 부과할 수 없습니다.
그 밖에 이런 점도 조심하세요.
- 가계약금도 조심: 허가 전에 가계약금을 주고받으며 사실상 계약을 맺는 건 분쟁 소지가 큽니다. 진행 전 구청이나 중개사에게 확인하세요.
- 세입자 있는 집: 기존 임대차가 남아 있으면 실거주 계획이 맞지 않아 허가가 어려울 수 있어요.
- 연립·다세대: 경기 12곳·서울에서 연립·다세대는 아파트가 섞인 일부 단지만 대상이에요. 내가 보는 집이 대상인지 공고 붙임 목록으로 확인하세요.
- 대출·세금은 별개: 이 지역은 투기과열지구·조정대상지역이기도 해서 대출 한도와 세금 규정이 따로 적용됩니다.
매수자 확인사항 체크리스트
- ☐ 사려는 집이 토허구역 안인가요? (토지이음 eum.go.kr, 서울 부동산정보광장, 경기부동산포털에서 확인)
- ☐ 아파트인가요, 연립·다세대라면 공고 붙임 단지 목록에 있나요?
- ☐ 대지지분이 허가 기준면적(주거지역 6㎡)을 넘나요? 대부분 아파트는 넘습니다.
- ☐ 계약서 작성 전에 매도인과 공동으로 허가 신청 일정을 잡았나요?
- ☐ 취득 후 바로 들어가 2년간 살 수 있나요? 세입자 만기, 이사 일정을 맞췄나요?
- ☐ 자금조달계획(예금·대출·기존 집 매각 대금)을 증빙과 함께 정리했나요?
- ☐ 허가 처리 기간(최대 15일)을 잔금 일정에 반영했나요?
- ☐ 투기과열지구 대출 한도와 세금을 따로 확인했나요?
- ☐ 연말 지정기간 종료(2026.12.31)를 앞두고 정부 발표를 계속 확인하고 있나요?
공식 원문 보기
① 국토교통부공고 제2025-1219호 토지거래허가구역 지정 공고문 (2025.10.15)
서울 부동산정보광장 게시 공고문(PDF) · 서대문구 고시공고 게시본
핵심 발췌: "「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따라 다음과 같이 토지거래허가구역을 지정·공고합니다." / "허가구역 지정기간 : 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지" / "허가대상 용도: 아파트, 연립주택, 다세대주택"
② 정책브리핑: 서울 전역·경기 12곳 투기과열지구·토지거래허가구역 지정 (2025.10.15, 관계부처 합동)
korea.kr 원문
핵심 발췌: "지정 효력은 '부동산거래신고법' 제10조에 따라 지정 공고한 날부터 5일 후인 10월20일부터 발생한다."
③ 경기도 고시 제2026-1792호 (동탄구·기흥구·구리시 추가 지정, 2026.6.30)
토지이음 고시 원문 · 경기도 보도자료
핵심 발췌: "허가 대상은 아파트로 한정되며, 지정 기간은 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지"
④ 관련 법령: 부동산 거래신고 등에 관한 법률(제10·11·17·18·26조), 같은 법 시행령(제8조 처리기간, 제16조 이행강제금)
참고 보도: 연합뉴스 「[토허구역 확대 1년] 지정 전후 경기 12곳 중 11곳서 집값 상승 확대」(2026.10.18) · 이데일리 「국토부 "추가 대출규제 검토 안 해…토허제 연장은 연말 판단"」(2026.10.16)
Q&A
Q. 토허구역은 올해 말에 자동으로 풀리나요?
A. 서울 25개 구·경기 12곳 지정기간은 2026년 12월 31일까지로 공고돼 있어요. 다만 정부가 다시 지정할 수도 있고, 국토부는 "시장 상황을 계속 모니터링하면서 결정"하겠다는 입장이라 아직 정해진 건 없습니다. 동탄구·기흥구·구리시는 2027년 12월 31일까지예요.
Q. 규제를 했는데 집값이 왜 더 올랐나요?
A. 실거주 수요는 허가만 받으면 살 수 있고, 실거주 의무 때문에 매물이 줄며, 수요가 주변으로 번지는 풍선효과도 거론돼요. 다만 공급·금리 등 다른 요인도 커서 토허구역만으로 원인을 단정하긴 어렵습니다.
Q. 허가는 얼마나 걸리나요?
A. 법령상 신청서를 받은 날부터 15일 이내에 결정해야 해요. 그 안에 아무 통지가 없으면 허가가 난 것으로 봅니다. 서류 보완 요청이 있으면 일정이 늘어날 수 있으니 여유 있게 잡으세요.
Q. 2년 실거주는 언제부터 세나요?
A. 취득한 날, 즉 등기를 마친 날부터 2년이에요. 그동안 직접 살아야 하고, 세를 주면 이용의무 위반이 됩니다.
Q. 지정 전에 맺은 계약도 실거주 의무가 있나요?
A. 정부 설명에 따르면 2025년 10월 20일 전에 계약을 체결한 경우엔 허가 의무가 없고, 그에 따른 실거주 의무도 부과되지 않아요.
Q. 오피스텔이나 단독주택도 허가 대상인가요?
A. 10·15 대책 공고의 허가 대상 용도는 아파트, 연립주택, 다세대주택(연립·다세대는 붙임 목록 단지만)이에요. 다만 같은 지역에 다른 사유의 토허구역이 겹쳐 있을 수 있으니 토지이음에서 주소로 꼭 확인하세요.
마무리
토허구역 1년 성적표를 한 줄로 줄이면 이렇습니다. 경기 12곳 중 11곳은 규제 이후 상승 폭이 커졌고, 과천만 꺾였다. 다만 이 숫자가 곧 "규제가 실패했다"는 뜻인지, "그나마 이 정도로 막았다"는 뜻인지는 해석이 엇갈려요.
가장 중요한 다음 일정은 12월 31일 지정기간 종료입니다. 정부는 시장을 지켜본 뒤 결정하겠다고 했으니, 매수 계획이 있다면 추측보다 공식 발표를 기준으로 움직이세요. 그리고 지금 이 지역에서 산다면 "허가 먼저, 계약은 나중, 2년은 직접 거주"라는 순서만큼은 꼭 기억하세요.
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※ 이 글은 공개된 공고·법령·보도를 바탕으로 정리한 정보 제공용 글이며, 특정 지역이나 상품에 대한 투자 권유가 아닙니다. 실제 허가 여부와 세부 기준은 관할 시·군·구청에 확인하시기 바랍니다.