본인과 배우자 모두 집을 가져 본 적이 없고, 직접 살려고 12억 원 이하 주택을 사면 취득세를 최대 200만 원(조건에 따라 300만 원) 깎아 줍니다. 기한은 2028년 12월 31일 취득분까지입니다. 다만 3년 안에 팔거나 세를 주면 깎아 준 세금을 다시 걷어 갑니다.
2026년 8월 정부가 오피스텔 포함, 청년 한도 300만 원 같은 개편안을 내놓으면서 "이미 바뀐 것"과 "바뀔 예정인 것"이 섞여 헷갈리는 분이 많습니다. 이 글은 현행법 기준으로 계산하는 법부터, 개편안이 어디까지 왔는지까지 순서대로 정리했습니다.
한눈에 보기
- 근거는 「지방세특례제한법」 제36조의3입니다.
- 조건: 본인·배우자 무주택, 거주 목적, 취득가액 12억 원 이하, 유상거래(부담부증여 제외), 미성년자 아님.
- 한도: 일반 주택은 200만 원, 소형 비아파트·인구감소지역 주택은 300만 원.
- 오피스텔 포함·청년(40세 미만) 300만 원은 아직 국회 통과 전 개편안입니다.
먼저 취득세가 얼마인지 알아야 합니다
감면은 "산출세액에서 얼마를 빼 준다"는 방식이라, 원래 취득세부터 계산해야 합니다. 1주택을 사고팔 때(유상거래) 취득세 기본 세율은 집값에 따라 다릅니다(「지방세법」 제11조).
| 취득가액 | 취득세율 | 예시 산출세액 |
|---|---|---|
| 6억 원 이하 | 1% | 4억 원 → 400만 원 |
| 6억 원 초과 ~ 9억 원 이하 | 1~3% 사이에서 금액에 비례 | 7.5억 원 → 2% → 1,500만 원 |
| 9억 원 초과 | 3% | 10억 원 → 3,000만 원 |
6억~9억 원 구간 세율은 (취득가액 × 2 ÷ 3억 원 − 3) ÷ 100으로 계산합니다. 7억5천만 원이면 (7.5 × 2 ÷ 3 − 3) = 2, 즉 2%입니다.
취득세와 함께 지방교육세가 붙고, 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세도 붙습니다. 생애최초 감면은 취득세 본세에서 빼 주는 것이라, 이 부가 세금은 따로 확인해야 합니다.
감면 조건, 하나씩 풀어 보기
| 조건 | 쉽게 말하면 | 자주 헷갈리는 점 |
|---|---|---|
| 본인·배우자 무주택 | 두 사람 모두 집을 가진 적이 없어야 함 | 부모 등 다른 세대원 집은 상관없음 |
| 거주 목적 | 직접 들어가 살 집 | 사 놓고 세를 주면 추징 |
| 12억 원 이하 | 취득당시가액 기준 | 12억 원을 1원이라도 넘으면 대상 아님 |
| 유상거래 | 돈을 주고 산 것 | 대출을 넘겨받는 부담부증여는 제외 |
| 미성년자 아님 | 만 19세 이상 | - |
'집을 가진 적 없음'으로 봐 주는 예외
법은 몇 가지 경우를 무주택으로 인정합니다. 대표적인 것만 보면 이렇습니다.
- 상속으로 받은 공유지분을 모두 처분한 경우
- 전용 20㎡ 이하 주택 1채만 가졌던 경우(2채 이상이면 제외)
- 시가표준액 100만 원 이하 주택을 가졌던 경우
- 도시 지역 밖 일정 요건 주택을 가졌다가 이주·처분한 경우
"예전에 지분이 조금 있었다" 같은 경계 사례는 스스로 단정하지 말고, 신고 전에 관할 시·군·구 세무과에 물어보세요.
한도: 200만 원과 300만 원
| 한도 | 대상 주택 |
|---|---|
| 300만 원 | 전용 60㎡ 이하 + 3억 원(수도권 6억 원) 이하인 공동주택(아파트 제외)·도시형 생활주택·다가구 해당 호수, 또는 인구감소지역 주택 |
| 200만 원 | 그 밖의 주택(일반 아파트 대부분) |
산출세액이 한도 이하면 전액 면제, 넘으면 한도만큼 빼 줍니다. 부부가 공동명의로 사도 한 집에 대한 감면 총액은 한도를 넘지 않습니다.
계산 예시 세 가지
예시 1. 수도권 아파트 5억 원
- 산출 취득세: 5억 × 1% = 500만 원
- 생애최초 감면: 200만 원
- 남는 취득세: 300만 원(지방교육세 등 별도)
예시 2. 수도권 빌라 2억5천만 원, 전용 55㎡
- 산출 취득세: 2.5억 × 1% = 250만 원
- 아파트가 아니고 60㎡ 이하, 수도권 6억 원 이하 → 300만 원 한도 대상
- 250만 원이 300만 원 이하라 취득세 전액 면제
예시 3. 서울 아파트 10억 원
- 산출 취득세: 10억 × 3% = 3,000만 원
- 생애최초 감면: 200만 원
- 남는 취득세: 2,800만 원
예시 3을 보면 알 수 있듯이 비싼 집일수록 감면이 차지하는 비중은 작아집니다. 그래도 200만 원은 이사비나 중개보수와 맞먹는 돈이라 놓치지 않는 게 좋습니다.
부가 세금까지 합치면 실제로 얼마인가
취득세를 낼 때는 지방교육세가 함께 붙고, 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세도 붙습니다. 1주택 유상취득 기준으로 보통 이렇게 합산됩니다.
| 취득가액 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세(85㎡ 초과만) | 합계(85㎡ 이하 / 초과) |
|---|---|---|---|---|
| 6억 원 이하 | 1% | 0.1% | 0.2% | 1.1% / 1.3% |
| 6억~9억 원 | 1~3% | 0.1~0.3% | 0.2% | 구간 비례 |
| 9억 원 초과 | 3% | 0.3% | 0.2% | 3.3% / 3.5% |
출처: 「지방세법」 제11조 제1항 제8호, 제151조, 「농어촌특별세법」 제4조·제5조, 찾기쉬운 생활법령정보(부동산 매매 › 세금), 서울시 ETAX 세율표. 85㎡ 이하 주택은 농특세 비과세.
예시 1(5억 원, 85㎡ 이하)을 다시 계산해 보겠습니다. 취득세 500만 원에서 200만 원을 빼면 300만 원, 지방교육세 50만 원을 더하면 실제 납부는 약 350만 원입니다. 감면이 없었다면 550만 원이었을 테니 200만 원 차이가 납니다. 지방교육세가 감면 후 금액 기준으로 줄어드는지는 신고 화면에서 확인하세요.
잔금일 기준 일정표
| 시점 | 할 일 |
|---|---|
| 계약 전 | 본인·배우자 주택 소유 이력 확인, 취득가액과 한도 확인 |
| 계약 직후 | 대출 상담(대출의 생애최초 요건은 따로 확인), 취득세 금액 미리 계산 |
| 잔금일(취득일) | 잔금 지급, 취득세 신고·감면 신청 준비 |
| 잔금일부터 60일 안 | 취득세 신고·납부, 감면 신청(보통 등기 전에 처리) |
| 등기 후 | 전입신고, 실제 거주 시작 |
| 취득일부터 3년 | 팔거나 증여하거나 세를 주지 않기 |
세금 감면과 대출 '생애최초'는 다릅니다
| 구분 | 취득세 생애최초 감면 | 주택담보대출 생애최초(서울 등 규제지역) |
|---|---|---|
| 근거 | 지방세특례제한법 제36조의3 | 금융위원회 대출 규제 |
| 무주택 판단 | 본인·배우자 기준 | 세대원 전체가 집을 가져 본 적 없어야 함 |
| 혜택 | 취득세 200만~300만 원 감면 | LTV 70%(최대 한도 안에서) |
| 가격 조건 | 12억 원 이하 | 최대 한도는 시가 구간별(15억 원 이하 6억 원 등) |
한쪽 조건을 채웠다고 다른 쪽도 된다고 생각하면 자금 계획이 틀어질 수 있습니다. 둘 다 따로 확인하세요.
집값별로 한눈에 비교
같은 생애최초라도 집값에 따라 감면 효과가 크게 다릅니다. 85㎡ 이하 아파트, 한도 200만 원 기준으로 계산했습니다(지방교육세는 감면 전 취득세의 10%로 넣은 근사치입니다. 지방세법 제151조는 감면이 있을 때 지방교육세 계산을 따로 정하고 있어, 실제로는 이보다 조금 적게 나올 수 있으니 위택스 신고 화면 금액을 기준으로 하세요).
| 취득가액 | 산출 취득세 | 감면 후 취득세 | 지방교육세 | 실제 납부(약) | 감면 비중 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3억 원 | 300만 원 | 100만 원 | 30만 원 | 130만 원 | 약 61% |
| 5억 원 | 500만 원 | 300만 원 | 50만 원 | 350만 원 | 약 36% |
| 7.5억 원 | 1,500만 원 | 1,300만 원 | 150만 원 | 1,450만 원 | 약 12% |
| 12억 원 | 3,600만 원 | 3,400만 원 | 360만 원 | 3,760만 원 | 약 5% |
감면 비중은 감면액(200만 원)을 감면 전 총액(취득세+지방교육세)으로 나눈 값입니다. 집값이 낮을수록 체감이 크고, 12억 원에 가까워질수록 작아집니다. 그래도 12억 원을 1원이라도 넘기면 200만 원 전부를 못 받으니, 가격 협상 때 이 선을 기억해 두면 좋습니다.
위 표는 이해를 돕는 근사 계산입니다. 실제로는 전용면적, 주택 수, 조정대상지역 여부 등에 따라 세율이 달라질 수 있으니 위택스 신고 화면에서 최종 금액을 확인하세요.
3년 추징, 이것만은 꼭
현행 조문(제36조의3 제4항)은 이렇게 정합니다. 감면을 받은 사람이 취득일부터 3년 안에 그 집을 아래처럼 쓰면 깎아 준 세금을 다시 냅니다.
- 팔거나(매각) 증여한 경우. 배우자에게 지분을 넘기는 건 예외입니다.
- 다른 용도로 쓴 경우. 세를 주는 것(임대)도 여기에 들어갑니다.
한 가지 예외가 있습니다. 세입자가 있는 집을 사서 집주인 지위를 넘겨받았고 남은 임대 기간이 1년 이내라면, 3년은 그 임대 기간이 끝난 날부터 셉니다.
"값이 올랐으니 일단 전세 놓고 이사 가자"는 계획은 감면 목적(거주)과 정면으로 부딪칩니다. 계약 전에 3년 동안 살 수 있는지부터 따져 보세요.
2026 개편안, 어디까지 왔나
행정안전부는 2026년 8월 '2026년 지방세제 개편안'을 발표했습니다. 생애최초와 관련된 내용은 이렇습니다.
| 항목 | 현행 | 개편안 |
|---|---|---|
| 대상 | 주택 | 주택 + 주거용 오피스텔 |
| 40세 미만 청년 한도 | 200만 원 | 300만 원 |
| 재적용 | 원칙적으로 1회 | 소형 오피스텔·소형 주택(전용 40㎡, 시가표준액 2억 원·수도권 4억 원 이하)을 처분한 뒤 다시 한번 적용 |
개편안은 입법예고와 국무회의를 거쳐 국회에서 통과돼야 효력이 생깁니다. 지금 국가법령정보센터의 현행 조문에는 오피스텔과 청년 300만 원이 들어 있지 않습니다. 계약·잔금 계획은 현행법으로 계산하고, 개편안은 시행일이 확정되면 다시 보세요.
신청 순서
- 잔금일을 정하면서 취득일(보통 잔금일)부터 60일 안에 취득세 신고·납부 일정을 잡습니다.
- 위택스(wetax.go.kr) 또는 관할 구청·시청 세무과에서 취득세 신고와 감면 신청을 함께 합니다.
- 서류는 지자체마다 표현이 조금 다르지만 감면신청서, 가족관계증명서, 주민등록등본, 매매계약서가 기본입니다.
- 취득세 납부 영수증으로 소유권이전등기를 합니다.
- 이사하면 바로 전입신고를 합니다. 거주 목적 감면이라 실제로 사는 기록이 중요합니다.
체크리스트
- ☐ 본인·배우자의 과거 주택·지분·분양권 이력을 확인했나요?
- ☐ 취득가액이 12억 원 이하인가요?
- ☐ 아파트인지, 60㎡ 이하 비아파트인지, 인구감소지역인지에 따라 한도(200만/300만)를 확인했나요?
- ☐ 내 집값 구간의 취득세율로 산출세액을 계산했나요?
- ☐ 취득일부터 60일 안 신고와 전입 일정을 달력에 넣었나요?
- ☐ 3년 동안 직접 살 수 있나요?
- ☐ 개편안 내용을 현행처럼 계산하지 않았나요?
자주 묻는 것
Q. 결혼 전에 배우자가 집이 있었다면요?
본인과 배우자 모두 '주택을 소유한 사실이 없어야' 합니다. 배우자에게 과거 소유 이력이 있으면 예외 사유에 해당하는지 세무과에 확인해야 합니다.
Q. 분양권으로 산 새 아파트도 되나요?
분양받은 아파트도 유상취득이라 요건을 갖추면 대상이 될 수 있습니다. 취득 시점(보통 잔금일) 기준으로 무주택 여부를 따지니, 그 사이 다른 집을 사지 않았는지 확인하세요.
Q. 대출 받을 때 '생애최초'와 같은 기준인가요?
아닙니다. 취득세 감면은 본인·배우자 기준이고, 대출의 생애최초(LTV 70% 등)는 세대원 전체 기준 등 요건이 다릅니다. 따로 확인해야 합니다.
Q. 부부 공동명의로 사면 400만 원 받나요?
아닙니다. 공동으로 취득해도 한 집에 대한 감면 총액은 200만 원(또는 300만 원)을 넘지 않습니다(제36조의3 제2항).
Q. 세입자가 사는 집을 사면 바로 못 들어가는데 감면이 되나요?
현행 조문은 세입자 계약을 넘겨받았고 남은 기간이 1년 이내라면, 3년 추징 기간을 그 임대 기간이 끝난 날부터 세도록 정하고 있습니다. 남은 기간이 1년을 넘으면 결과가 달라질 수 있으니 계약 전에 세무과에 확인하세요.
Q. 감면을 받고 나서 3년 안에 이혼하면요?
배우자에게 지분을 넘기는 것은 추징 예외입니다. 다만 개별 사정에 따라 판단이 달라질 수 있으니 관할 지자체에 확인이 필요합니다.
Q. 신고를 늦게 하면 감면이 사라지나요?
취득일부터 60일 안에 신고·납부하지 않으면 가산세가 붙을 수 있습니다. 감면 신청도 이때 함께 하는 게 안전합니다.
Q. 오피스텔을 사면 지금 감면받을 수 있나요?
현행법은 '주택'만 대상이라 오피스텔은 감면 대상이 아닙니다. 개편안이 국회를 통과해 시행되면 주거용 오피스텔도 포함될 수 있지만, 시행일 전에 산 오피스텔에 적용되는지는 법 부칙을 봐야 알 수 있습니다.
Q. 인구감소지역은 어디서 확인하나요?
행정안전부가 고시한 인구감소지역 목록(시·군·구 단위)으로 확인합니다. 해당 지역 주택이면 아파트라도 300만 원 한도 대상이 될 수 있으니, 지방 주택을 산다면 꼭 확인해 보세요.
Q. 분양권 전매로 산 아파트는요?
분양권을 돈을 주고 사서 잔금을 치르면 유상취득으로 볼 수 있지만, 분양권 보유 이력이 '주택 소유'로 보는지 등 판단이 필요한 부분이 있습니다. 계약 전에 운영기준 고시와 관할 세무과 안내로 확인하세요.
Q. 감면받은 뒤 3년 안에 이사를 꼭 가야 하는 일이 생기면요?
현행 조문은 3년 안에 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 쓰면 추징한다고 정합니다. 직장 이동 같은 사정이 있어도 예외로 본다는 규정은 조문에 따로 없으니, 계획이 생기면 처분이나 임대 전에 관할 세무과와 먼저 상의하세요.
Q. 감면 신청을 깜빡하고 취득세를 다 냈다면요?
요건을 갖췄다면 경정청구(이미 낸 세금을 바로잡아 돌려 달라고 하는 절차)로 돌려받을 수 있는 경우가 있습니다. 기한과 서류는 관할 세무과에 문의하세요.
Q. 생애최초 감면은 평생 한 번뿐인가요?
현행법상 원칙적으로 한 번입니다. 한 번 집을 가지면 이후에는 '주택을 소유한 사실이 없는 경우'에 해당하지 않기 때문입니다. 개편안에는 소형 주택 처분 뒤 한 번 더 적용하는 내용이 있지만 아직 시행 전입니다.
정리
생애최초 취득세 감면은 집이 없으면 자동으로 깎이는 게 아니라, 무주택·거주 목적·12억 원 이하·유상거래 조건이 맞을 때 신청해서 받는 혜택입니다. 한도는 대개 200만 원이고, 받은 뒤 3년은 직접 살아야 합니다. 계약 전 한 번, 잔금 전 한 번 공식 자료로 다시 확인하세요.
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참고한 자료
- 국가법령정보센터 「지방세특례제한법」 제36조의3(2026.6.2 시행본)
- 국가법령정보센터 「지방세법」 제11조, 제151조(지방교육세) · 「농어촌특별세법」 제5조
- 금융위원회 보도자료(2025.10.15) 대출수요 관리 방안
- 행정안전부 보도자료 — 2026년 지방세제 개편안
- 행정안전부 고시 제2026-3호 「생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면 운영기준」 · 위택스
이 글은 일반 정보 제공용이며 세무 자문을 대신하지 않습니다. 실제 감면과 추징은 관할 지자체 판단이 최종이니 신고 전에 꼭 확인하세요.