3기 신도시에서 사전청약을 받은 35곳 가운데 21곳(60%)이 본청약 일정이 한 달 넘게 밀렸습니다. 가장 많이 밀린 곳은 19개월입니다.
사전청약은 아파트를 짓기 한참 전에 당첨자를 미리 뽑는 제도입니다. 본청약은 실제 분양가와 동·호수가 정해진 뒤 정식으로 청약하고 계약하는 단계입니다. 사전청약 당첨은 "우선권 예약"에 가깝고, 본청약에서 계약해야 내 집이 확정됩니다.
분양가도 올랐습니다. 인천계양 A6블록 84㎡는 사전청약 때 추정가보다 1억8천만원 넘게 비싸졌습니다. 국토교통부가 국회에 낸 자료를 바탕으로 한 보도 내용과, 당첨자가 알아둘 규정을 함께 정리했습니다.
한눈에 보기
- 사전청약 35곳 중 21곳(60%)이 본청약을 한 달 이상 미뤘고, 아직 시기가 안 된 6곳도 밀릴 수 있습니다.
- 남양주왕숙 A20블록은 올해 3월 본청약 예정이었는데 내년 10월로 19개월 늦춰졌습니다.
- 인천계양 A6 84㎡는 추정 5억2,770만원에서 확정 7억1,433만원으로, 남양주왕숙2 A3 84㎡는 5억6,330만원에서 7억3,245만원으로 올랐습니다.
- 고양창릉 S1블록은 사전청약 당첨자 362명 중 150명이 본청약을 포기했습니다.
Q. 사전청약과 본청약, 정확히 뭐가 다른가요?
한 줄로 말하면 사전청약은 "순번표", 본청약은 "실제 계약"입니다. 무엇이 정해지는지 나란히 보면 차이가 분명해집니다.
| 구분 | 사전청약 | 본청약 |
|---|---|---|
| 분양가 | 추정가(예상치) | 확정가 |
| 동·호수 | 정해지지 않음 | 배정됨 |
| 당첨자로 보는 시점 | 아직 아님(사전당첨자) | 본청약 당첨자 명단 확정일부터 |
| 청약통장 사용 | 최종 선정 전까지는 사용으로 보지 않음 | 입주자로 최종 선정되면 사용 |
그래서 사전청약 당첨 소식만으로 집이 생겼다고 보기는 어렵습니다. 돈이 실제로 나가는 시점도, 법적 효과가 생기는 시점도 본청약 이후입니다.
얼마나, 왜 밀렸나
지연된 대표 단지는 이렇습니다.
| 단지 | 당초 본청약 | 바뀐 일정 |
|---|---|---|
| 남양주왕숙 A20 | 2026년 3월 | 2027년 10월(19개월 지연) |
| 남양주왕숙2 A4 | 2026년 3월 | 2027년 6월 |
| 남양주왕숙2 A2 | 2026년 9월 중순 | 2027년 3월 |
원인은 한 가지가 아닙니다. 토지 보상 문제로 원래 살던 주민의 이주와 철거가 늦어지고, 그 뒤 착공과 본청약이 줄줄이 밀리는 구조입니다. 본청약이 밀리면 입주도 그만큼 늦어집니다.
모든 곳이 늦은 건 아닙니다. 고양창릉 A4·S5·S6, 부천대장 A5~A8 등 7곳은 당초 목표에서 한 달 이내로 진행됐습니다. 인천계양 A6는 오히려 올해 12월 예정이던 본청약을 8월로 앞당겼습니다.
분양가는 얼마나 올랐나
| 단지(84㎡) | 사전청약 추정가 | 본청약 확정가 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 인천계양 A6 | 5억2,770만원(2023년 9월) | 7억1,433만원 | +1억8,663만원(약 35%) |
| 남양주왕숙2 A3 | 5억6,330만원(2021년 10월) | 7억3,245만원 | +1억6,915만원(약 30%) |
추정 분양가는 말 그대로 "이 정도 될 것 같다"는 예상치입니다. 사업이 늦어지는 동안 원자재값과 인건비가 오르면서 공사비가 불어났고, 그게 확정 분양가에 반영됐습니다. 보도에 따르면 본청약으로 넘어간 3기 신도시 단지들의 분양가는 추정치보다 20~30% 정도 올랐습니다.
Q. 오른 분양가, 내 지갑 기준으로 계산하면?
오른 비율은 이렇게 구합니다. (확정가 − 추정가) ÷ 추정가입니다. 인천계양 A6는 1억8,663만원 ÷ 5억2,770만원 ≈ 35%입니다. 위 표의 숫자와 같습니다.
금액이 커 보이지만, 실제로 부담은 단계별로 나뉘어 옵니다. 숫자로 한번 보겠습니다.
예시 (계산용 가정: 계약금이 분양가의 10%인 경우)
- 추정가 기준 계약금: 5억2,770만원 × 10% ≈ 5,277만원
- 확정가 기준 계약금: 7억1,433만원 × 10% ≈ 7,143만원
- 계약할 때 더 필요한 돈: 약 1,866만원
나머지 오른 금액은 중도금과 잔금에 나뉘어 붙습니다. 실제 계약금·중도금 비율은 단지마다 다르니 본청약 공고에서 확인해야 합니다. 계약금 비율이 20%라면 계약할 때 더 필요한 돈도 두 배가 됩니다.
Q. 기다린 기간의 주거비도 계산해야 하나요?
네. 본청약이 밀리면 입주도 밀리고, 그동안 지금 사는 집의 비용을 계속 내야 합니다.
예시 (계산용 가정: 월 주거비 100만원): 남양주왕숙 A20처럼 19개월이 밀렸다면 100만원 × 19개월 = 1,900만원을 더 쓰는 셈입니다. 월세가 아니라 전세라면 전세대출 이자나 보증금을 다른 데 쓰지 못하는 비용으로 바꿔 계산하면 됩니다.
분양가 차이와 이 비용을 더한 값이 "기다린 대가"입니다. 이 합계를 주변 시세와의 차이와 비교하면 계약할지 판단하기가 한결 쉬워집니다.
예시 (계산용 가정: 주변 비슷한 84㎡ 시세 8억원): 8억원 − 확정가 7억1,433만원 = 8,567만원이 시세보다 싼 부분입니다. 여기서 지연 기간 주거비 1,900만원을 빼면 약 6,667만원이 남습니다. 이 값이 플러스로 크게 남으면 기다린 의미가 있고, 0에 가깝거나 마이너스라면 이점이 거의 사라진 셈입니다. 시세는 계약 시점의 실거래가로 다시 확인해야 합니다.
Q. 계약 의사 확인 기간, 날짜로 따지면 언제인가요?
규정은 "본청약 모집 승인 신청 15일 전부터 7일 전 사이"입니다. 말로만 보면 감이 잘 안 오니 날짜로 바꿔 보겠습니다.
예시 (가정): 사업자가 11월 30일에 모집 승인을 신청한다면, 확인 연락은 11월 15일부터 11월 23일 사이에 옵니다. 이 9일 정도가 답할 수 있는 시간입니다. 해외 출장이나 이사가 겹치면 놓치기 쉬우니, 본청약 예정 시기가 다가오면 문자·우편을 자주 확인하는 게 좋습니다.
Q. 내 단지 본청약 일정은 어디서 확인하나요?
가장 확실한 곳은 사업을 맡은 기관의 공식 공고입니다.
- LH가 공급하는 단지라면 LH청약플러스(apply.lh.or.kr)의 분양 공고를 확인합니다.
- 청약 접수 전반은 한국부동산원이 운영하는 청약홈(applyhome.co.kr)에서도 볼 수 있습니다.
- LH가 아닌 다른 공공기관이 사업을 맡은 단지라면 그 기관 홈페이지의 공고가 기준입니다. 사전청약 때 받은 안내문에 사업 기관이 적혀 있습니다.
이 부분은 꼭 챙기세요. 규정상 사업자는 본청약 모집 승인 신청 15일 전부터 7일 전 사이에 사전당첨자에게 계약할 의사가 있는지 확인해야 합니다. 이때 분양가 등 확정된 내용을 함께 알려줘야 합니다. 그런데 이 기간에 답을 하지 않으면 계약을 거절한 것으로 봅니다. 이사를 했거나 전화번호가 바뀌었다면 연락처부터 최신으로 바꿔두는 게 좋습니다.
Q. 분양가가 이렇게 오르면 포기해야 하나요?
오른 금액만 보고 바로 결정하기보다, 아래 세 가지를 같은 표에 놓고 비교해보는 게 좋습니다.
- 주변 시세와 비교: 확정 분양가가 올랐어도 주변 비슷한 아파트 시세보다 낮다면 여전히 싸게 사는 셈일 수 있습니다. 반대로 시세와 비슷하거나 높다면 기다린 이점이 줄어듭니다.
- 자금 계획: 분양가가 1억원 넘게 오르면 계약금과 중도금도 같이 늘어납니다. 대출 한도는 DSR(소득 대비 1년 원리금 상환 비율)에 걸릴 수 있으니 은행에서 미리 한도를 확인해보세요.
- 입주 시기: 본청약이 밀린 만큼 입주도 늦어집니다. 그동안 내야 할 전·월세 비용까지 더해서 봐야 합니다.
실제로 적지 않은 사람이 포기를 택하고 있습니다. 고양창릉 S1블록은 당첨자 362명 중 150명(약 41%)이 본청약을 포기했고, 남양주왕숙2 A1·A3블록은 사전당첨자의 본청약 미응모율이 각각 29%, 26%였습니다.
고양창릉 S1의 비율은 150 ÷ 362 ≈ 41%입니다. 10명 중 4명이 오랜 기다림 끝에 계약하지 않는 쪽을 택한 셈입니다. 포기가 많다는 건 그만큼 확정가와 자금 사정이 처음 계획과 달라졌다는 신호로 볼 수 있습니다.
Q. 포기하면 불이익이 있나요?
본청약 전에 포기하느냐, 본청약에서 당첨된 뒤 포기하느냐가 가장 큰 차이입니다.
주택공급에 관한 규칙을 보면 이렇습니다.
- 사전당첨자는 본청약 당첨자 명단이 확정된 날부터 당첨자로 봅니다. 재당첨 제한처럼 당첨자에게 붙는 제한도 이 시점이 기준입니다.
- 청약통장을 "쓴 것"으로 보는 것도 사전당첨자가 그 주택의 입주자로 최종 선정된 경우입니다.
- 사전당첨자 지위를 가지고 있는 동안에는 다른 사전청약에 당첨될 수 없습니다. 또 다른 분양주택의 입주자로 선정되면 사전당첨 지위는 사라집니다.
쉽게 말하면, 본청약 전에 지위를 내려놓는 것과 본청약에서 당첨돼 동·호수까지 받은 뒤 계약을 포기하는 것은 무게가 다릅니다. 후자는 일반 당첨자와 같은 청약 제한을 받을 수 있습니다.
다만 공공 사전청약 당첨을 포기하면 일정 기간 공공 사전청약 신청이 제한된다는 보도도 있습니다. 내 단지에 어떤 조건이 붙는지는 사전당첨자 모집공고와 사전공급계약서의 "지위 포기" 항목에서 확인하고, 애매하면 사업 기관에 직접 문의하는 게 가장 정확합니다.
주의할 점
- 이번 일정은 국토부가 국회에 제출한 자료 기준이며, 앞으로 또 바뀔 수 있습니다.
- 분양가 비교는 보도된 84㎡ 두 단지 사례입니다. 내 단지 확정가는 본청약 공고에서 확인해야 합니다.
- 정부가 '범정부 택지 신속 혁신단'을 꾸려 지연 문제를 논의하고 있지만, 개별 단지 일정이 당겨질지는 아직 알 수 없습니다.
- 본문 예시의 계약금 비율(10%), 월 주거비(100만원), 주변 시세(8억원)는 계산 방법을 보여주려고 넣은 가정입니다. 내 단지 숫자로 바꿔 넣어 계산해 보세요.
- 포기를 고민한다면 결정 전에 사업 기관에서 지위 포기 시 청약 제한이 있는지 공식 답변을 받아 두는 게 좋습니다. 전화 상담 내용은 날짜와 담당 부서를 메모해 두세요.
무엇을 확인할까 (당첨자 체크리스트)
- 연락처: 사업 기관에 등록된 전화번호·주소가 지금 것인지. 계약 의사 확인에 답하지 않으면 계약 거절로 봅니다.
- 일정: 내 단지가 지연 21곳에 들어가는지, 바뀐 본청약 시기가 언제인지 공식 공고로 확인합니다.
- 자금: 확정가가 추정가보다 20~30% 오를 수 있다고 보고 계약금·중도금 계획을 다시 짭니다.
- 대출: 중도금·잔금 대출이 DSR에 걸리지 않는지 은행에 미리 물어봅니다.
- 지금 집 계약: 전·월세 만기와 바뀐 입주 시기가 맞는지, 중간에 한 번 더 이사해야 하는지 봅니다.
- 포기 조건: 사전공급계약서의 "지위 포기" 항목에서 불이익이 무엇인지 확인합니다.
결론
3기 신도시 사전청약 단지 10곳 중 6곳이 본청약을 미뤘고, 분양가는 추정치보다 20~30% 오른 곳이 나오고 있습니다.
당첨자라면 세 가지만 기억하세요. 공식 공고로 일정을 확인하고, 계약 의사 확인 기간을 놓치지 말고, 포기 여부는 주변 시세·자금·입주 시기를 함께 놓고 판단하는 것입니다.
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출처
- 헤럴드경제(2026-09-26), "4년 기다렸는데 또..." 3기 신도시 사전청약단지 60%가 본청약 지연 — 국토부의 국회 제출 자료 기준 지연 단지 수, 단지별 일정, 분양가, 포기 인원
- 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 — 제7조, 제58조의4, 제58조의5, 제58조의6(사전당첨자 지위·통장 사용·계약 의사 확인)
이 글은 정보 제공용이며 청약·계약 판단은 본인 책임입니다. 수치와 일정은 발표 기준이며 이후 바뀔 수 있습니다.