한눈에 보기
- 올해 서울 아파트 일반분양(계획 포함)은 1만887가구로 작년(3,979가구)의 약 2.7배예요. 「보도 기준」, 직방 집계
- 4월 분양한 아크로서초는 평균 1,099.1대 1로, 2015년 이후 서울 민간 아파트 최고 경쟁률을 기록했어요. 「보도 기준」
- 11월에는 반포주공1단지 1·2·4주구를 재건축한 디에이치 반포124(총 5,007가구) 분양이 예정돼 있어요. 다만 입주자모집공고는 아직 나오지 않았어요(공고 전). 분양가·일정은 미정이에요.
- 서울은 25개 구 전체가 투기과열지구라서 1순위가 되려면 통장 가입 2년·세대주·5년 내 당첨 없음 같은 조건을 채워야 해요.
- 결론부터 말하면, 지금 할 일은 "내 가점 계산 → 1순위 여부 확인 → 현금 계획 세우기" 세 가지예요.
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숫자로 보는 올해 서울 분양
먼저 숫자부터 볼게요. 부동산 플랫폼 직방이 9월 말 기준으로 민간·공공 분양 계획을 조사했더니, 올해 서울 아파트 일반공급은 1만887가구였어요.
작년엔 3,979가구에 그쳤어요. 6·27 대책, 10·15 대책으로 대출 규제가 세지고 공사비까지 오르면서 분양이 많이 밀렸기 때문이라는 분석이에요. 그렇게 밀린 물량이 올해로 넘어온 거죠.
| 연도 | 서울 일반분양 | 메모 |
|---|---|---|
| 2021년 | 2,902가구 | 이후 증가 시작 |
| 2024년 | 1만120가구 | 2021년부터 늘어 1만 가구 돌파 |
| 2025년 | 3,979가구 | 전년보다 60.7% 감소 |
| 2026년(계획) | 1만887가구 | 작년 대비 173.6% 증가, 5년 평균(7,176가구)보다 51.7% 많음 |
출처: 연합뉴스·직방 집계 「보도 기준」. 올해 수치는 계획 물량이라 실제 분양 실적과 다를 수 있어요.
그런데 "물량이 넘친다"고 보긴 어려워요. 조합원 물량과 공공분양까지 합친 전체 공급 중 일반 청약자에게 돌아가는 일반공급 비율은 서울이 36.0%예요. 작년(31.9%)보다 조금 늘었을 뿐이고, 전국 평균(66.3%)과 비교하면 절반 수준이에요.
쉽게 말해 재건축 단지는 새 집의 상당 부분이 원래 살던 조합원 몫이라서, 큰 단지라도 청약자에게 열리는 문은 생각보다 좁다는 뜻이에요.
경쟁률은 어느 정도였나
| 단지 | 평균 경쟁률 |
|---|---|
| 아크로서초(4월) | 1,099.1대 1 |
| 오티에르반포 | 710.2대 1 |
| 이촌르엘 | 135.0대 1 |
| 동작센트럴동문디이스트 | 114.8대 1 |
출처: 연합뉴스 「보도 기준」. 정확한 주택형별 경쟁률은 청약홈 경쟁률 조회에서 확인할 수 있어요.
1,099대 1이라는 건 1,099명이 신청해서 1명이 붙는 수준이에요. 그래서 "일단 넣어보자"보다 "내가 어떤 방식(가점·추첨)으로 승부할 수 있는지"를 먼저 아는 게 중요해요.
디에이치 반포124, 지금 알 수 있는 것과 없는 것
디에이치 반포124는 예전 이름이 '디에이치 클래스트'였던 단지예요. 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축으로, 총 5,007가구 규모예요.
| 항목 | 현재 상태 |
|---|---|
| 총 가구수 | 5,007가구 「보도 기준」 |
| 일반분양 물량 | 1,832가구(그중 전용 84㎡ 1,358가구) 「보도 기준」. 기존 홍보 자료와 숫자가 다르다는 지적도 있어 공고 확인 필요 |
| 분양 시기 | 11월 예정 「보도 기준」. 특별공급·1순위 접수일, 당첨 발표일은 미정 |
| 분양가 | 미정(공고 확인 필요). 예상치 기사는 많지만 공식 가격은 아직 없어요 |
| 입주자모집공고 | 공고 전(10월 18일 확인 기준) |
여기서 꼭 기억할 점이 있어요. 기사에 나오는 예상 분양가는 말 그대로 "예상"이에요. 진짜 가격과 날짜는 입주자모집공고(분양 조건을 공식으로 알리는 문서)에 나와야 확정돼요.
청약 자격, 이것부터 확인하세요
용어 몇 개만 알면 청약이 훨씬 쉬워져요. 하나씩 한 줄로 정리할게요.
- 투기과열지구: 집값이 많이 오른 곳을 정부가 지정해 청약·대출·전매를 더 엄격하게 관리하는 지역이에요. 지금 서울 25개 구가 모두 해당돼요.
- 1순위: 청약에서 먼저 기회를 받는 그룹이에요. 당첨자는 대부분 1순위에서 나와요.
- 특별공급: 신혼부부·다자녀·노부모 부양·생애최초 등 정해진 사람에게 따로 떼어 주는 물량이에요. 평생 한 번만 받을 수 있어요.
- 일반공급: 특별공급을 빼고 남은 물량으로, 1순위·2순위 순서로 뽑아요.
투기과열지구 민영주택 1순위 조건
주택공급에 관한 규칙 제28조에 따르면 서울 같은 투기과열지구에서 민영주택 1순위가 되려면 아래를 모두 채워야 해요.
- 청약통장 가입 후 2년이 지나고, 지역·면적별 예치금을 넣어 두었을 것
- 세대주일 것(세대원은 1순위 불가)
- 최근 5년 안에 다른 주택에 당첨된 사람이 우리 세대에 없을 것
- 2주택 이상 가진 세대가 아닐 것
예치금은 청약통장에 들어 있어야 하는 최소 금액이에요. 서울 기준으로 정리하면 이래요.
| 신청하려는 전용면적 | 서울 예치금 | 예시 |
|---|---|---|
| 85㎡ 이하 | 300만 원 | 59㎡, 84㎡ |
| 102㎡ 이하 | 600만 원 | 99㎡ |
| 135㎡ 이하 | 1,000만 원 | 114㎡, 130㎡ |
| 모든 면적 | 1,500만 원 | 135㎡ 초과 |
출처: 주택공급에 관한 규칙 별표 2. 예치금은 입주자모집공고일 기준으로 판단해요.
가점제와 추첨제, 어떻게 나뉠까
가점제는 무주택 기간·부양가족·통장 가입기간을 점수로 매겨 높은 사람부터 뽑는 방식이에요. 추첨제는 점수와 상관없이 무작위로 뽑는 방식이고요.
서울(투기과열지구) 민영주택은 면적에 따라 이 둘의 비율이 달라요.
| 전용면적 | 가점제 | 추첨제 | 이런 사람에게 유리 |
|---|---|---|---|
| 60㎡ 이하 | 40% | 60% | 가점 낮은 1~2인 가구 |
| 60㎡ 초과~85㎡ 이하 | 70% | 30% | 가점 높은 무주택 가족 |
| 85㎡ 초과 | 80% | 20% | 가점 높고 자금 여력 있는 가족 |
출처: 주택공급에 관한 규칙 제28조 제2항·제4항(투기과열지구 기준). 비율은 특별공급을 뺀 일반공급 물량에 적용돼요.
추첨제에도 순서가 있어요. 추첨 물량의 75%는 무주택자에게 먼저 돌아가고, 나머지는 무주택자와 1주택자가 함께 경쟁해요(제28조 제8항). 그리고 집이 한 채라도 있는 세대는 1순위 가점제 대상에서 빠지고 추첨으로만 도전할 수 있어요.
가점 84점은 이렇게 구성돼요
| 항목 | 만점 | 점수 매기는 법 |
|---|---|---|
| 무주택 기간 | 32점 | 1년 미만 2점, 이후 1년마다 2점씩, 15년 이상 32점. 만 30세(그 전에 결혼했으면 혼인신고일)부터 계산 |
| 부양가족 수 | 35점 | 0명 5점, 1명당 5점씩, 6명 이상 35점 |
| 청약통장 가입기간 | 17점 | 6개월 미만 1점, 6개월~1년 2점, 이후 1년마다 1점, 15년 이상 17점 |
출처: 주택공급에 관한 규칙 별표 1(32+35+17=84점).
몇 가지 함정도 있어요. 부모님을 부양가족으로 넣으려면 내가 세대주이고, 부모님과 같은 주민등록등본에 3년 이상 계속 올라 있어야 해요. 부모님 중 한 분이라도 집이 있으면 두 분 다 빠져요. 또 배우자도 청약통장이 있다면, 배우자 가입기간의 절반에 해당하는 점수를 최대 3점까지 더할 수 있어요(합계는 17점까지).
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예시: 가상의 두 사람으로 계산해 봤어요
아래 인물은 이해를 돕기 위해 만든 가상의 예시예요.
예시 1. 38세 직장인 '하늘 씨'(4인 가족)
- 32세에 결혼, 지금까지 쭉 무주택 → 30세 이후에 결혼했으니 만 30세부터 계산해 8년 → 8년 이상~9년 미만 18점
- 배우자 + 자녀 2명 = 부양가족 3명 → 20점
- 본인 통장 10년 → 12점, 배우자 통장 6년(절반 3년 → 5점이지만 최대 3점) → +3점 = 15점
- 합계: 18 + 20 + 15 = 53점
하늘 씨는 세대주이고 통장도 2년이 넘었으니 1순위예요. 다만 인기 단지 84㎡ 가점제에서 53점이면 안심하기 어려운 점수예요. 가점제 70%에 도전하면서, 떨어지면 자동으로 추첨제 대상에 포함된다는 점(제28조 제7항)을 기억해 두면 좋아요.
예시 2. 32세 1인 가구 '바다 씨'
- 미혼, 30세부터 무주택 2년 → 6점
- 부양가족 0명 → 5점
- 통장 7년 → 9점
- 합계: 20점
바다 씨는 가점으로는 경쟁이 어려워요. 그래서 추첨 비율이 60%인 60㎡ 이하를 노리는 게 현실적이에요. 단, 1순위가 되려면 본인이 세대주여야 해요. 부모님 집에 세대원으로 올라 있다면 1순위가 아니에요.
예시 3. 자금 흐름(가정)
분양가를 10억 원으로 가정해 볼게요. 실제 단지 가격이 아니라 계산용 숫자예요. 계약금 10%·중도금 60%·잔금 30%는 흔한 구조일 뿐이고, 비율과 날짜는 단지마다 공고에서 정해요.
| 단계 | 금액(가정) | 돈 마련 방법 |
|---|---|---|
| 계약금 | 1억 원 | 대부분 현금. 당첨 후 짧은 기간 안에 내야 해요 |
| 중도금 | 6억 원 | 집단대출이 나오는지 공고·은행 확인 |
| 잔금 | 3억 원 | 입주 때 주택담보대출로 전환하거나 현금 |
중도금은 공사 중간에 나눠 내는 돈이에요. 잔금은 입주할 때 내는 마지막 돈이고요. 금융위원회 설명에 따르면 중도금 대출은 주택가격별 한도(6억·4억·2억 원) 규제 대상이 아니지만, 잔금대출로 바꾸는 순간 그 한도가 적용돼요.
현재 규제지역 무주택자 주택담보대출은 LTV(집값 대비 대출 비율) 40%예요. 여기에 집 시가에 따라 한도가 붙어요. 15억 원 이하 6억, 15억 초과~25억 이하 4억, 25억 원 초과 2억 원이에요. 예를 들어 입주 때 시가가 25억 원을 넘는 단지라면, 잔금대출은 최대 2억 원이라는 뜻이에요. 지금 규정 기준이고, 입주 시점엔 바뀔 수 있어요.
주의할 점
- 재당첨 제한: 한 번 당첨되면 일정 기간 다른 아파트 청약 당첨이 막히는 제도예요. 투기과열지구나 분양가상한제 주택에 당첨되면 당첨일부터 10년이에요(제54조). 아무 단지나 넣었다가 붙으면 10년간 기회가 사라질 수 있어요.
- 전매제한: 분양권을 정해진 기간 동안 팔지 못하게 하는 제도예요. 수도권 투기과열지구는 당첨일부터 3년이에요(주택법 시행령 별표 3). 그 전에 소유권 이전등기를 마치면 그때 끝나요.
- 분양가상한제: 분양가를 정해진 기준 이하로 묶는 제도예요. 민간택지 적용 지역은 강남3구·용산구라고 보도됐어요(「보도 기준」). 상한제 주택은 실거주 의무 등 추가 조건이 붙을 수 있으니 공고를 꼭 보세요.
- 부적격 당첨: 점수를 잘못 넣으면 당첨이 취소되고 불이익이 생겨요. 무주택 기간·부양가족은 등본과 가족관계증명서로 다시 확인하세요.
- 예상 분양가 기사: 공식 가격이 아니에요. 자금 계획은 공고가 나온 뒤 다시 세워야 해요.
- 일정 착각: "11월 분양"은 월 단위 계획이에요. 특별공급·1순위·2순위 접수일은 각각 달라요.
청약자 확인사항(체크리스트)
| 확인할 것 | 어디서 | 체크 |
|---|---|---|
| 통장 가입 2년, 예치금 충족 | 청약홈 청약자격 확인, 은행 앱 | ☐ |
| 내가 세대주인지 | 주민등록등본 | ☐ |
| 세대원 중 5년 내 당첨자·재당첨 제한 | 청약홈 청약제한사항 확인 | ☐ |
| 내 가점(무주택·부양가족·통장) | 청약홈 가점 계산 + 서류 대조 | ☐ |
| 특별공급 해당 여부 | 공고문의 특별공급 자격·소득 기준 | ☐ |
| 계약금 현금, 잔금 대출 한도 | 통장 잔고, 은행 상담 | ☐ |
| 접수일·발표일·계약일 | 입주자모집공고, 청약홈 일정 | ☐ |
일정은 이렇게 확인해요
- 청약홈에 들어가 청약 일정·분양정보에서 단지명을 검색해요. 이름이 바뀐 단지는 옛 이름(디에이치 클래스트)도 함께 찾아보세요.
- 공고가 올라오면 입주자모집공고 PDF를 내려받아 공급표, 주택형별 공급금액, 납부 일정을 확인해요.
- 특별공급 → 1순위(해당 지역) → 1순위(기타 지역) → 2순위 순서로 접수일이 달라요. 달력에 따로 적어 두세요.
- 청약은 공동인증서나 간편인증으로 청약홈에서 직접 신청해요. 마감 직전엔 접속이 몰리니 미리 로그인 테스트를 해 두면 좋아요.
공식 원문 보기
- 청약홈(한국부동산원) – 모집공고, 청약 접수, 경쟁률, 당첨 조회
- 주택공급에 관한 규칙(국가법령정보센터) – 1순위(제28조), 재당첨 제한(제54조), 가점 기준(별표 1), 예치금(별표 2)
- 주택법 시행령 별표 3 – 전매행위 제한기간
- 금융위원회 10·15 대책 정책 문답 – LTV, 주택가격별 대출 한도, 중도금 대출
- 국토교통부 – 규제지역 지정·해제 고시
핵심 발췌 – 주택공급에 관한 규칙 제28조 제1항 제1호 다목: "투기과열지구 또는 청약과열지역: 주택청약종합저축에 가입하여 2년이 지난 자로서 별표 2의 예치기준금액에 상당하는 금액을 납입하였을 것, 세대주일 것, 과거 5년 이내 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자가 아닐 것, 2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자가 아닐 것"
Q&A
Q. 1주택자도 서울 청약을 넣을 수 있나요?
민영주택 일반공급은 가능해요. 다만 1순위 가점제 대상에서는 빠지고 추첨제로만 도전해요. 추첨 물량의 75%는 무주택자에게 먼저 가니까, 1주택자에게 남는 몫은 작아요. 2주택 이상 세대는 투기과열지구 1순위가 될 수 없어요.
Q. 세대원인데 1순위가 될 수 있나요?
서울 같은 투기과열지구에서는 안 돼요. 1순위 조건에 세대주가 들어 있어요. 세대 분리를 생각한다면 주소 이전·세대주 변경 시점이 공고일 전에 끝나야 하고, 부양가족 점수가 줄어들 수 있다는 점도 함께 따져 보세요.
Q. 디에이치 반포124 분양가와 청약일은 언제 나오나요?
아직 입주자모집공고가 나오지 않아 분양가와 청약일 모두 미정이에요. 11월 분양 예정이라는 건 「보도 기준」이에요. 공고가 청약홈에 올라오면 그날부터가 진짜 정보예요.
Q. 가점이 낮으면 아예 포기해야 하나요?
꼭 그렇진 않아요. 60㎡ 이하는 추첨이 60%이고, 가점제에서 떨어진 사람도 자동으로 추첨 대상이 돼요. 신혼부부·생애최초 같은 특별공급 자격이 있다면 그쪽이 더 나을 수도 있어요. 다만 당첨 확률은 경쟁자 수에 따라 크게 달라져요.
Q. 당첨되면 분양권을 바로 팔 수 있나요?
서울은 수도권 투기과열지구라 당첨일부터 3년간 전매가 제한돼요. 그 전에 소유권 이전등기를 마치면 제한이 끝나요. 실거주 의무 같은 추가 조건은 단지별 공고에서 확인해야 해요.
마무리
올해 서울 일반분양은 작년보다 크게 늘었지만, 일반 청약자 몫은 여전히 전체의 36% 정도예요. 경쟁률은 수백~천 대 1까지 갔고요.
그래서 순서가 중요해요. ① 내 1순위 자격과 가점을 정확히 계산하고, ② 가점·추첨 중 어떤 방식이 유리한 면적인지 고르고, ③ 계약금 현금과 잔금 대출 한도를 미리 맞춰 보세요. 그리고 숫자는 기사 말고 입주자모집공고로 최종 확인하세요.
※ 이 글은 정보 제공용이며 투자 권유가 아닙니다. 청약 자격·분양가·일정은 단지별 입주자모집공고와 청약홈에서 최종 확인하세요.