부동산인사이트: 공사비 검증 누락 138곳, 우리 조합은? 조합원이 공사비 검증 요청하는 법

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숫자부터 보겠습니다. 시공사가 정해진 전국 재개발·재건축 사업장 568곳 가운데 138곳이 법으로 정해진 공사비 검증을 받지 않았습니다. 네 곳 중 한 곳꼴(약 24.3%)입니다. 국토교통부가 2026년 10월 14일 발표한 전수조사 결과입니다.

정부는 이 중 16곳을 골라 10월 19일부터 현장점검에 들어갑니다. 나머지 사업장(138곳 중 16곳을 뺀 122곳)에는 검증을 받으라고 행정지도를 합니다.

조합원 입장에서 정말 알고 싶은 건 따로 있습니다. "우리 조합도 검증을 건너뛴 건 아닐까?" 그리고 "조합원이 직접 검증을 요구할 수 있을까?" 답은 할 수 있습니다. 조합원 5분의 1 이상이 요청하면 조합은 검증을 맡겨야 합니다. 이 글은 그 방법을 순서대로 정리했습니다.

한눈에 보기

전국 568곳 중 138곳이 공사비 검증을 안 받았고, 16곳은 10월 19일부터 두 차례 현장점검을 받습니다.
법 위반이 나오면 시정명령, 횡령·배임·사기 혐의가 보이면 수사 의뢰까지 갑니다.
공사비가 일정 비율 이상 오르면 조합은 검증을 꼭 받아야 합니다. 시공사를 언제 정했는지에 따라 10% 또는 5%입니다.
조합원 5분의 1 이상이 조합에 요청해도 검증을 받아야 합니다. 조합원이 검증기관에 직접 신청할 수는 없습니다.
검증이 끝나면 조합은 보고서를 총회에서 공개해야 합니다.

이번 발표, 무엇이 확인됐나

공사비 검증은 시공사가 올려 달라는 공사비가 적정한지 전문기관이 따져 보는 절차입니다. 쉽게 말하면 "견적서 2차 점검"입니다. 근거는 도시 및 주거환경정비법(줄여서 도시정비법) 제29조의2입니다.

국토부와 지방정부는 8월 27일부터 9월 22일까지 전국 사업장을 하나하나 조사했습니다. 그 결과가 아래 표입니다.

항목	내용
조사 기간	2026년 8월 27일 ~ 9월 22일 (전수조사)
조사 대상	시공자가 선정된 전국 재개발·재건축 사업장 568곳
검증 대상인데 안 받은 곳	138곳 (568곳의 약 24.3%, 비율은 필자 계산)
특별현장점검	16곳 · 1차 10월 19~30일, 2차 11월 9~20일
점검 기관	국토교통부·지방정부·한국부동산원 합동, 외부전문가 참여
위반 시	시정명령·행정지도 / 횡령·배임·사기 혐의는 수사 의뢰
나머지 사업장	138곳 중 점검 대상이 아닌 곳(계산상 122곳)은 검증 이행 행정지도

출처: 국토교통부 보도자료 「정비사업 조합 위법행위 특별현장점검 실시」(2026.10.14). 24.3%와 122곳은 보도자료 숫자(568·138·16)로 계산한 값입니다.

점검 대상 16곳은 지방정부 신청과 조사 결과 분석으로 골랐다고 합니다. 보도자료에는 사업장 이름이 나오지 않습니다. 그래서 "우리 조합이 138곳에 들어갔는지"를 인터넷에서 바로 확인할 방법은 지금은 없습니다. 아래에서 다룰 방법으로 우리 조합 자료를 직접 보는 게 현실적인 길입니다.

국토부는 점검 결과를 해당 조합원에게 제공하고, 위반 사례를 유형별로 정리해 전국 조합에 배포하겠다고 밝혔습니다.

공사비 검증, 언제 꼭 받아야 하나

도시정비법 제29조의2는 조합이 시공사와 계약한 뒤 아래 세 경우 중 하나라도 해당하면 검증을 요청해야 한다고 정해 두었습니다. 검증은 법 제114조의 '정비사업 지원기구'가 맡습니다. 국토부 고시(정비사업 공사비 검증 기준)상 실제 검증기관은 한국부동산원과 LH(한국토지주택공사)입니다.

구분	의무 검증(공사비 증액)	조합원 요청
누가 계기를 만드나	시공사의 증액 요구로 비율이 기준을 넘을 때	토지등소유자 또는 조합원 5분의 1 이상
기준	당초 계약금액 대비 누적 증액 비율. 사업시행계획인가 전 시공사 선정이면 10% 이상, 인가 후 선정이면 5% 이상	인원 기준만 충족하면 됨(증액 비율과 무관)
물가 반영	생산자물가상승률만큼은 빼고 계산	해당 없음
검증 후 또 오르면	검증 당시 계약금액 대비 3% 이상 더 오르면 다시 검증	같음(3% 규정은 두 경우 모두 적용)
신청하는 사람	조합(사업시행자)	조합원은 조합에 요청 → 조합이 신청
신청 시기	증액 요청 뒤, 변경계약 체결 전	요청 시

출처: 국가법령정보센터 도시정비법 제29조의2(시행 2026.7.1.), 한국부동산원 공사비검증 FAQ. 시장·군수나 LH 등이 직접 시행하는 사업은 이 조항 적용에서 빠집니다.

여기서 많이 헷갈립니다. 사업시행계획인가는 "이렇게 짓겠다"는 계획을 관청이 승인하는 단계입니다. 인가 전에 시공사를 뽑았다면 설계가 덜 정해진 상태라 증액 여유를 10%로 넉넉하게, 인가 후라면 5%로 더 엄격하게 둔 구조입니다.

숫자로 한번 보겠습니다. 처음 계약한 공사비가 1,000억 원이고 인가 후에 시공사를 뽑았다고 해 보겠습니다. 물가 상승분을 뺀 누적 증액이 50억 원(5%)에 닿으면 검증 대상입니다. 같은 조건에서 인가 전에 시공사를 뽑았다면 100억 원(10%)이 기준선입니다. (이해를 돕는 가정 숫자입니다.)

또 하나 봐야 할 점은 '누적'이라는 말입니다. 한 번에 조금씩 여러 번 올려도 처음 계약금액 대비 합계로 따집니다.

조합원이 공사비 검증을 요청하는 순서

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증액 비율이 기준에 못 미쳐도, 조합원이 "한번 따져 보자"고 할 수 있는 길이 1호 규정입니다. 다만 조합원이 한국부동산원에 직접 신청하는 구조는 아닙니다. 한국부동산원 FAQ도 "토지등소유자 또는 조합원이 직접 검증기관에 검증을 의뢰할 수는 없다"고 적고 있습니다. 순서는 이렇습니다.

1단계: 우리 조합 계약 자료부터 확인

먼저 당초 공사비가 얼마였고, 지금까지 몇 번, 얼마나 올랐는지를 봐야 합니다. 시공사 계약서와 변경계약서, 총회 의사록은 조합이 인터넷 등으로 공개해야 하는 자료입니다(도시정비법 제124조 제1항). 공개 자료에 없으면 열람·복사를 요청하면 되고, 조합은 15일 안에 응해야 합니다(같은 조 제4항). 복사비는 실비 범위에서 요청한 사람이 냅니다.

2단계: 요청서 만들고 동의 모으기

정해진 서식은 없습니다(한국부동산원 FAQ). 그래도 나중에 다툼이 없도록 아래 내용을 적어 두는 편이 안전합니다.

제목: 「도시정비법 제29조의2 제1항 제1호에 따른 공사비 검증 의뢰 요청」
검증해 달라는 대상: 전체 공사비인지, 특정 변경계약의 증액분인지
요청 이유: 예) 증액 내역 설명 부족, 마감재 변경 근거 불명확
요청 조합원 명단: 이름, 동·호수 또는 조합원 번호, 서명, 날짜
회신 받을 대표자 연락처

기준은 전체 조합원의 5분의 1(20%) 이상입니다. 조합원이 800명이면 160명 이상이 필요합니다. 조합원 수는 조합원 명부로 확인하는데, 이 명부도 제124조 제4항의 열람·복사 대상입니다.

3단계: 조합에 제출하고 증거 남기기

조합 사무실에 직접 내고 접수증을 받거나, 내용증명 우편으로 보냅니다. 언제 무엇을 냈는지 남겨 두는 게 핵심입니다. 조합은 요청 인원이 5분의 1 이상인지 확인한 뒤 검증 대상을 정해 검증기관에 신청서와 서류를 냅니다.

4단계: 검증 진행과 결과 공개

수수료는 신청하는 조합이 검증기관에 냅니다. 금액은 고시 별표에 따라 공사비 규모별로 정해집니다. 접수가 끝나면 한국부동산원 안내 기준으로 60일 또는 75일(보완 기간 제외) 안에 결과가 나옵니다. 다만 서류가 모자라면 보완 요청이 오고, 접수 완료까지 오래 걸릴 수 있습니다.

결과가 나오면 조합은 검증 보고서를 총회에서 공개해야 합니다(정비사업 공사비 검증 기준). 조합원은 이 총회에서 보고서 내용을 꼭 확인해야 합니다.

제출 전 체크리스트

□ 당초 계약금액과 변경계약 금액을 모두 확인했다
□ 시공사를 사업시행계획인가 전에 뽑았는지, 후에 뽑았는지 확인했다
□ 누적 증액 비율이 이미 10%·5%를 넘었다면, 조합이 검증을 신청했는지 먼저 물었다
□ 전체 조합원 수를 확인하고 5분의 1 인원을 계산했다
□ 요청서에 검증 대상(전체/증액분)을 분명히 적었다
□ 서명 명단에 날짜와 본인 확인 정보를 넣었다
□ 접수증이나 내용증명으로 제출 기록을 남겼다
□ 조합이 답하지 않으면 구청(시·군청) 정비사업 담당 부서에 문의할 준비를 했다

우리 조합이 138곳에 들어갔는지 확인하는 방법

앞서 말한 대로 명단은 공개되지 않았습니다. 그래서 할 수 있는 일은 "우리 조합이 검증 의무를 지켰는지"를 직접 확인하는 것입니다.

첫째, 조합 홈페이지나 공개 시스템에서 시공사 계약서·변경계약서·총회 의사록을 봅니다. 서울이라면 서울시 '정비사업 정보몽땅'에서 조합이 올린 자료를 볼 수 있습니다. 다른 지역은 조합 홈페이지와 관할 구청에 확인하면 됩니다.

둘째, 증액 비율이 기준을 넘었는데 총회에서 검증 보고서가 공개된 적이 없다면 의심해 볼 만합니다. 검증을 받았다면 보고서를 총회에서 공개해야 하기 때문입니다.

셋째, 조합에 직접 서면으로 물어봅니다. "공사비 검증을 신청했는지, 했다면 결과 보고서를 열람하게 해 달라"고 요청하면 됩니다. 마지막으로 관할 구청 정비사업 담당 부서에 문의하는 방법도 있습니다. 이번 전수조사가 지방정부와 함께 진행됐기 때문입니다.

Q. 검증 결과대로 공사비를 꼭 깎아야 하나요?

아닙니다. 한국부동산원 FAQ는 검증 결과 그대로 계약해야 하는 것은 아니라고 설명합니다. 검증은 조합이 시공사와 협상할 때 쓰는 근거 자료입니다. 그래서 결과가 나온 뒤 총회에서 조합원이 어떤 판단을 하느냐가 중요합니다.

Q. 검증을 안 받으면 처벌받나요?

한국부동산원 FAQ에는 제29조의2 미이행에 대한 별도 벌칙은 없다고 나와 있습니다. 그래서 이번처럼 정부가 현장점검과 행정지도로 챙기는 것입니다. 다만 점검 과정에서 다른 법령 위반이 나오면 시정명령, 횡령·배임·사기 혐의가 보이면 수사 의뢰가 가능하다고 국토부는 밝혔습니다.

Q. 소규모 재건축도 해당되나요?

아닙니다. 소규모재건축 등은 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'을 따르기 때문에 도시정비법의 공사비 검증 의무 대상이 아니라고 한국부동산원 FAQ는 안내합니다.

Q. 조합이 자료를 안 보여 주면요?

제124조 제4항에 따라 조합원이 열람·복사를 요청하면 조합은 15일 안에 응해야 합니다. 이를 어긴 조합임원에게는 형사처벌 규정(제138조)이 있다고 서울시 정비사업 정보몽땅도 안내합니다. 요청은 서면으로 남겨 두세요.

주의할 점

5분의 1 기준은 '조합원 전체' 기준입니다. 총회 참석자 기준이 아닙니다.
증액 비율에서는 생산자물가상승률만큼을 뺍니다. 계약서 숫자만으로 계산하면 실제보다 높게 나올 수 있습니다.
검증은 공사비가 적정한지 보는 절차이지, 분담금을 줄여 준다는 보장이 아닙니다.
검증 기간 동안 사업 일정이 늦어질 수 있습니다. 요청 전에 조합 집행부에 이유를 설명하고 대화하는 편이 좋습니다.
인터넷에 도는 '점검 대상 조합 명단'은 공식 자료가 아닙니다. 보도자료에는 사업장 이름이 없습니다.

공식 원문 보기

국토교통부 보도자료 「정비사업 조합 위법행위 특별현장점검 실시」 (2026.10.14 배포, 10.15 조간) — 대한민국 정책브리핑 원문

"전수조사 결과, 시공자가 선정된 전국 568곳의 재개발·재건축 사업장 중 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제29조의2에 따른 공사비 검증 대상이나 공사비 검증을 진행하지 않은 구역은 138곳으로 나타났다."
"16개 사업장을 선정하여 10.19(월)~10.30(금), 11.9(월)~11.20(금) 2차에 걸쳐 관계기관 합동 특별현장점검을 진행한다."
"관련 법령 위반 사항이 확인되면 시정명령 및 행정지도를 실시할 계획이며, 횡령·배임·사기 등 중대한 범죄혐의 발견 시 수사를 의뢰할 방침이다."

법 조문: 국가법령정보센터 도시정비법 제29조의2

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이 글은 공개된 법령과 정부 발표를 쉽게 정리한 일반 정보로, 개별 조합 사안에 대한 법률 자문이나 투자 권유가 아닙니다. 구체적인 판단은 조합 자료와 관할 구청, 한국부동산원(1644-2828) 등에 확인하시기 바랍니다.

출처: 국토교통부 보도자료(정책브리핑), 국가법령정보센터 도시정비법 제29조의2, 도시정비법 제124조, 한국부동산원 공사비검증 FAQ, 한국부동산원 검증안내, 찾기쉬운 생활법령정보, 서울시 정비사업 정보몽땅