2년 전에 서울 아파트 전세를 얻었다면, 지금 같은 조건으로 다시 구하려면 평균 8,268만 원을 더 준비해야 합니다. 한국부동산원 조사에서 2026년 8월 서울 아파트 평균 전셋값은 6억3,662만 원으로 역대 최고였습니다. 매물은 1년 전보다 13% 줄었고, 전문가 100명 중 99명은 연말까지 더 오른다고 봤습니다.
이 글은 가격, 매물이 없는 이유, 전문가 전망을 따로 다뤘던 세 편을 한 곳에 모은 서울 전세 총정리입니다. 마지막에는 재계약과 새 계약 때 쓸 수 있는 계산법과 체크리스트를 붙였습니다.
한눈에 보기
- 서울 아파트 평균 전셋값 6억3,662만 원, 2년 새 8,268만 원(14.9%) 올랐습니다. 월세는 24.3% 올라 더 가팔랐습니다.
- 새 아파트 입주가 줄고, 재계약이 늘고, 집주인이 직접 들어가 사는 경우가 많아져 매물이 줄었습니다.
- 갱신청구권(세입자가 2년 더 살겠다고 요구할 권리)을 쓰면 보증금 인상은 5% 이내로 묶입니다.
- 보증금을 월세로 돌릴 때 법정 상한은 지금 연 5.0%(기준금리 3.00% + 2%p)입니다.
숫자로 보는 서울 전세
| 구분 | 2024년 8월 | 2026년 8월 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 서울 평균 전셋값 | 5억5,394만 원 | 6억3,662만 원 | +8,268만 원(14.9%) |
| 서울 중위 전셋값 | 4억8,000만 원 | 5억6,000만 원 | +8,000만 원(16.7%) |
| 송파구 평균 전셋값 | 7억5,734만 원 | 9억4,137만 원 | +24.3% |
| 서울 평균 월세 | 132만 원 | 164만1천 원 | +24.3% |
출처: 한국부동산원 전국주택가격동향조사(연합뉴스 2026.9.27 보도)
중위 전셋값은 전셋값을 싼 것부터 비싼 것까지 줄 세웠을 때 딱 가운데 있는 값입니다. 초고가 단지 영향을 덜 받아 '보통 집' 가격에 더 가깝습니다.
이번 평균은 직전 최고치였던 2022년 1월(6억3,424만 원)도 넘었습니다. 같은 2년 동안 경기도는 11.4%, 인천은 8.5% 올랐습니다. 구별로는 송파(24.3%) 다음으로 강동 20.6%, 성북 18.7%, 영등포 18.3% 순이었습니다. 강남권만의 이야기가 아니라는 뜻입니다.
주간 흐름도 비슷합니다. 9월 넷째 주까지 서울 아파트 전셋값은 올해 8.18% 올라 매매(8.19%)와 거의 같은 속도였고, 10월 첫째 주 발표 뒤에는 올해 전세 누적 상승률이 매매를 앞질렀다는 보도가 나왔습니다(연합뉴스 2026.10.8).
매물은 왜 이렇게 없나
한마디로 새로 나오는 집은 줄고, 나올 집은 그 자리에 머물고 있기 때문입니다.
| 지표 | 숫자 | 기준·출처 |
|---|---|---|
| 서울 아파트 전세 매물 | 2만298건(1년 전 2만3,390건) | 아실, 9월 22일 |
| 9월 서울 입주 예정 | 3,438가구, 이 중 디에이치방배 3,064가구(약 89%) | 부동산R114 |
| 8월 전세 거래 중 재계약 | 58.9%(1년 전 43.7%) | 서울시, 9월 15일 신고분 |
| 서울 연간 입주 물량 | 2025년 약 4만9천 → 2026년 약 2만4천 가구 | 서울신문 보도 |
| 정비사업 이주 예정 | 2026~2030년 17만9,310가구 | 서울시 국회 제출 자료 |
1) 새 아파트 입주가 반 토막 났다
새 아파트가 입주할 때는 집주인이 직접 들어가지 않는 집이 전세로 한꺼번에 나옵니다. 그 물량이 1년 새 절반으로 줄었습니다. 게다가 9월 입주의 89%가 서초구 한 단지였습니다. 방배동 근처에는 전세가 몰렸지만, 노원이나 중랑에 사는 사람에게는 공급이 거의 없는 것과 같았습니다. 실제로 9월 둘째 주 서초·강남 전셋값은 내렸고 노원(+0.45%)·중랑(+0.40%)은 올랐습니다.
2) 이사 대신 재계약
세입자가 이사하지 않으면 그 집은 시장에 나오지 않습니다. 전세가 비싸 이사를 미루고, 이사를 미루니 매물이 더 줄어드는 구조입니다. 재계약 중 갱신청구권을 쓴 비율은 48.7%로 1년 전(57.0%)보다 낮았습니다. 권리를 아껴 두고 집주인과 조건을 맞춘 '합의갱신'이 늘었다는 뜻입니다.
3) 집주인이 직접 들어간다
서울 전역이 토지거래허가구역(토허구역, 집을 살 때 구청 허가를 받아야 하는 곳)으로 묶이면서, 산 사람은 원칙적으로 2년간 직접 살아야 합니다. 그만큼 전세로 나오는 집이 줄었습니다. 동대문구 전세 매물은 1년 새 1,027건에서 315건으로 약 70% 줄었습니다(아실, 아시아경제 보도).
전문가들은 연말을 어떻게 보나
한국경제신문이 9월 20~23일 전문가 100명에게 물었습니다. 결과는 이렇습니다.
| 설문 항목 | 응답 |
|---|---|
| 연말까지 서울 아파트 전셋값 1% 이상 상승 | 99%(3~4%대 48%, 1~2%대 32%, 5% 이상 19%) |
| 전셋값이 오르는 가장 큰 이유 | 실거주 강화로 세놓는 집 감소(상승 예상 99명 중 81명) |
| 가장 시급한 대책 | 민간임대 공급 활성화 68%, 토허제 조정·실거주 완화 51%, 실수요자 전세대출 지원 50% |
예를 들어 전세금 6억 원에 3%면 1,800만 원입니다. 다만 설문은 전문가 의견일 뿐 확정된 미래가 아닙니다. 서울 평균에 대한 전망이라 구·단지마다 차이가 큽니다.
정부가 실제로 내놓은 조치는 토허구역 실거주 유예 연장입니다. 세입자가 사는 집을 산 무주택자는 세입자 계약(갱신 1회 포함)이 끝날 때까지 입주를 미룰 수 있고, 신청 기한은 2027년 12월 31일입니다(10월 1일 시행). 자세한 내용은 토허제 총정리 글에 있습니다.
재계약 때 꼭 알아야 할 법 규칙
주택임대차보호법에 정해진 내용입니다.
- 행사 시기: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 요구해야 합니다.
- 횟수: 한 번만 쓸 수 있고, 갱신되면 계약 기간은 2년으로 봅니다.
- 인상 상한 5%: 시·도 조례로 더 낮게 정할 수도 있습니다.
- 집주인이 거절할 수 있는 경우: 본인이나 직계가족이 실제로 들어와 살려는 경우, 월세 두 달 치를 밀린 적이 있는 경우 등입니다.
- 실거주라며 거절하고 남에게 세를 줬다면: 갱신됐을 기간 안에 정당한 이유 없이 제3자에게 임대하면 집주인이 손해를 배상해야 합니다.
- 갱신 뒤 중간에 나가고 싶다면: 세입자는 언제든 해지를 통보할 수 있고, 3개월 뒤 효력이 생깁니다.
여기서 많이 헷갈립니다. 갱신청구권을 쓰지 않고 새 조건으로 합의한 재계약은 5% 상한이 적용된다고 단정하기 어렵습니다. 계약서에 "갱신청구권 행사에 따른 갱신"인지 적어 두면 다툼을 줄일 수 있습니다.
계산 예시: 올려 줄까, 월세로 돌릴까
예시 1. 갱신청구권을 쓰면 최대 얼마까지 오르나
보증금 6억 원 × 5% = 최대 3,000만 원입니다. 쓰지 않고 시세대로 재계약하면 서울 평균 상승분(8,268만 원)만큼 요구받을 수도 있습니다. 차이는 5천만 원이 넘습니다.
예시 2. 보증금 대신 월세로 돌리면 상한은 얼마인가
보증금을 월세로 바꿀 때는 '연 10%'와 '한국은행 기준금리 + 연 2%' 중 낮은 비율을 넘을 수 없습니다(주택임대차보호법 시행령 제9조). 지금 기준금리가 3.00%이니 상한은 연 5.0%입니다.
보증금 8,000만 원을 월세로 돌린다면 8,000만 원 × 5.0% ÷ 12 = 월 약 33만 원이 상한입니다. 집주인이 이보다 많이 부른다면 법정 상한을 넘는지 따져볼 만합니다.
예시 3. 대출 이자와 월세 비교
같은 8,000만 원을 연 4% 전세대출로 마련하면 이자는 연 320만 원, 한 달 약 27만 원입니다. 집주인이 제시한 월세가 27만 원보다 많다면 대출 쪽이 싸고, 적다면 월세 쪽이 쌉니다. 단, 대출은 한도와 심사가 있어 원하는 만큼 나온다는 보장이 없습니다.
| 방법 | 장점 | 주의할 점 |
|---|---|---|
| 보증금 인상(전세 유지) | 매달 나가는 돈이 늘지 않음 | 목돈이 커질수록 돌려받지 못할 위험도 커짐 |
| 반전세·월세 전환 | 목돈 부담이 줄어듦 | 매달 현금이 나가고, 월세 상승 속도가 더 빠름(2년 24.3%) |
| 이사 | 조건 좋은 집을 찾을 수 있음 | 매물 부족, 이사비·중개보수 발생 |
만기까지 남은 기간별 할 일
전세는 날짜 싸움입니다. 만기를 기준으로 거꾸로 세어 보면 무엇을 언제 해야 하는지 보입니다.
| 만기까지 | 할 일 | 이유 |
|---|---|---|
| 7~6개월 전 | 주변 시세 확인, 갱신청구권 사용 여부 결정 | 갱신 요구는 6개월 전부터 가능 |
| 6~2개월 전 | 집주인에게 갱신 요구 또는 조건 협의(문자·내용증명 등 기록 남기기) | 2개월 전을 넘기면 권리를 쓰기 어려움 |
| 2개월 전까지 | 아무 말이 없으면 '묵시적 갱신' 여부 확인 | 집주인이 6~2개월 전, 세입자가 2개월 전까지 거절·조건 변경을 알리지 않으면 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보고 기간은 2년(주택임대차보호법 제6조) |
| 이사한다면 3개월 전 | 새 집 보증보험 가입 가능 여부, 대출 사전 상담 | 매물이 적어 계약까지 시간이 걸림 |
| 계약 당일·잔금일 | 등기부등본 재확인, 전입신고·확정일자 | 그사이 근저당이 새로 잡힐 수 있음 |
묵시적 갱신(아무도 말하지 않아 자동으로 연장된 계약)은 세입자에게 유리한 면이 있습니다. 세입자는 언제든 해지를 통보할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생기지만, 집주인은 2년 동안 내보낼 수 없습니다. 그리고 갱신청구권을 쓴 것으로 치지 않아 다음에 쓸 기회가 남습니다(찾기쉬운 생활법령정보 국토부 Q&A). 단, 세입자가 월세를 2번 치 이상 밀렸거나 의무를 크게 어겼다면 묵시적 갱신이 인정되지 않습니다(같은 법 제6조 제3항). 해지 3개월 규정은 제6조의2입니다.
보증금을 지키는 서류 세 가지
| 서류 | 어디서 | 무엇을 보나 |
|---|---|---|
| 등기부등본 | 인터넷등기소 | 집주인 이름, 근저당 금액, 압류·가압류 |
| 건축물대장 | 정부24 | 위반건축물 여부, 실제 용도가 주택인지 |
| 국세·지방세 완납증명 | 집주인에게 요청 | 밀린 세금이 보증금보다 먼저 빠져나갈 위험 |
숫자로 한번 보겠습니다. 매매 시세 8억 원인 집에 근저당이 3억 원 잡혀 있고 내 보증금이 5억 원이라면, 둘을 더한 8억 원이 집값과 같습니다. 집값이 조금만 내려도 보증금 일부를 못 돌려받을 수 있는 구조입니다(가정). 보증보험 가입이 거절된다면 그 자체가 위험 신호일 수 있습니다.
구별로 얼마나 달라졌나
서울 평균만 보면 2년 새 14.9%지만, 구마다 차이가 큽니다. 2년 전 보증금에 구별 상승률을 곱해 보면 재계약 때 필요한 돈을 대략 가늠할 수 있습니다.
| 구 | 2년 상승률 | 2년 전 보증금 5억 원이었다면(가정) |
|---|---|---|
| 송파 | 24.3% | 약 6억2,150만 원(+1억2,150만 원) |
| 강동 | 20.6% | 약 6억300만 원(+1억300만 원) |
| 성북 | 18.7% | 약 5억9,350만 원(+9,350만 원) |
| 영등포 | 18.3% | 약 5억9,150만 원(+9,150만 원) |
| 서울 평균 | 14.9% | 약 5억7,450만 원(+7,450만 원) |
구 평균을 한 집에 대입한 어림셈이라 실제 시세는 같은 단지 최근 전세 실거래가로 확인해야 합니다. 그래도 갱신청구권(최대 +5%, 2,500만 원)과 비교하면 권리를 쓸지 말지 판단하는 데 도움이 됩니다.
새로 전세를 구할 때 체크리스트
- ☐ 지금 집 만기와 갱신청구권 사용 여부부터 확인했나요?
- ☐ 전세보증금 반환보증(집주인이 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 갚는 상품)에 가입되는 집인지 계약 전에 확인했나요?
- ☐ 등기부등본으로 집주인과 근저당(집에 걸린 대출) 규모를 계약 당일, 잔금일에 다시 봤나요?
- ☐ 새 아파트라면 분양계약서상 계약자와 임대인이 같은 사람인가요?
- ☐ 이사 당일 전입신고와 확정일자(보증금 돌려받을 순서를 정하는 날짜 도장)를 받을 계획인가요?
- ☐ 매물이 많은 입주 단지 주변까지 범위를 넓혀 봤나요?
자주 묻는 것
Q. 전셋값은 언제쯤 안정될까요?
정해진 답은 없습니다. 입주 물량 감소와 정비사업 이주(2028년에만 4만5,256가구 예정)가 겹쳐 단기간에 풀리기는 쉽지 않다는 보도가 많습니다. 전망보다 내 계약 일정에 맞춰 대비하는 게 먼저입니다.
Q. 합의갱신과 갱신청구권 갱신은 뭐가 다른가요?
갱신청구권 갱신은 법에 따라 5% 상한이 걸리고 한 번 쓰면 끝입니다. 합의갱신은 권리를 아껴 두는 대신, 인상 폭이 5%에 묶인다고 단정하기 어렵습니다.
Q. 살던 집이 팔리면 바로 나가야 하나요?
토허구역에서 무주택자가 세 낀 집을 사서 실거주 유예를 받으면, 남은 계약 기간(조건에 따라 갱신 1회 포함)까지 살 수 있습니다. 집주인과 중개사에게 유예 신청 여부를 물어보세요.
Q. 전세보증보험은 꼭 들어야 하나요?
의무는 아니지만, 보증금이 전 재산에 가까운 경우가 많아 가입을 검토할 만합니다. 집값 대비 보증금과 대출 합계가 높거나, 집주인 세금 체납이 있으면 가입이 거절될 수 있습니다. 거절된다면 계약 전에 그 이유부터 확인하세요.
Q. 갱신청구권을 쓰면 집주인이 나중에 불이익을 줄 수 있나요?
법이 정한 권리라 쓰는 것만으로 불이익을 줄 수는 없습니다. 다만 갱신 뒤 2년이 끝나면 다시 쓸 수 없으니, 그다음 이사 계획까지 함께 세워 두는 게 좋습니다.
Q. 확정일자는 언제 받나요?
계약서를 쓴 뒤 이사 당일 전입신고와 함께 받는 게 가장 안전합니다. 주민센터나 정부24 온라인으로 받을 수 있고, 보증금을 올려 재계약했다면 올린 금액이 적힌 새 계약서에 다시 받아야 합니다.
정리
서울 아파트 전세는 2년 새 평균 8천만 원 넘게 올랐고, 매물은 줄었으며, 전문가 대부분은 연말까지 더 오른다고 봤습니다. 만기가 6개월 안으로 들어왔다면 갱신청구권부터 확인하고, 그다음 보증금 인상·월세 전환·대출 이자를 같은 기준으로 계산해 비교하면 됩니다.
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출처
- 연합뉴스(2026.9.27) 서울 아파트 전세보증금 2년 전보다 8천만원 상승 — 한국부동산원 전국주택가격동향조사
- 서울신문(2026.9.26) 반토막 난 입주 물량
- 아이뉴스24(2026.9.22, 9.27), 머니투데이(2026.9.24), 아시아경제(2026.9.22)
- 한국경제(2026.9.27) 부동산 전문가 100명 설문
- 국가법령정보센터 주택임대차보호법(제6조의3, 제7조, 제7조의2) 및 시행령 제9조
- 한국은행 기준금리 추이(2026.8.27 연 3.00%)
이 글은 정보 제공용이며 특정 계약이나 매수·매도를 권유하지 않습니다. 수치와 법 기준은 발표·시행 시점 기준이니 계약 전 공식 자료로 다시 확인하세요.