서울 전역과 경기 12곳의 토지거래허가구역 지정은 2026년 12월 31일에 끝납니다. 연장할지, 풀지, 범위를 줄일지는 아직 정해지지 않았습니다. 그 사이 10월 1일부터 세입자가 사는 집을 살 때의 '실거주 유예' 규칙은 넓어졌습니다. 신청 기한은 2027년 12월 31일, 입주는 최장 3년 3개월까지 미룰 수 있습니다.
이 글은 토허제 해제 조건, 매물·거래 흐름, 실거주 유예를 따로 다뤘던 세 편을 하나로 모은 토허제 총정리입니다. 매수자, 세입자, 매도인이 각각 확인할 것과 날짜 계산법을 함께 담았습니다.
한눈에 보기
- 토허제는 집을 사기 전에 구청 허가를 받아야 하고, 산 뒤 원칙적으로 2년간 직접 살아야 하는 제도입니다.
- 서울 25개 구 전역·경기 12곳의 지정은 올해 12월 31일 만료 예정이고, 국토부는 "시장 상황을 보며 검토"하는 단계입니다.
- 10월 1일부터 세 낀 집을 무주택자가 사면, 세입자 갱신계약(1회, 최대 2년)까지 입주를 미룰 수 있습니다.
- '2027년 말'은 입주 기한이 아니라 허가 신청 기한입니다.
용어부터 정리
| 용어 | 한 줄 풀이 |
|---|---|
| 토지거래허가구역 | 집이나 땅을 사기 전에 시·군·구청 허가를 받아야 하는 지역 |
| 실거주 의무 | 허가받아 산 집에 직접 들어가 정해진 기간(2년) 사는 것 |
| 실거주 유예 | 세입자 계약이 끝날 때까지 입주를 미뤄 주는 특례 |
| 무주택세대 구성원 | 같은 주민등록 세대 식구 모두가 집이 없는 상태 |
| 이행강제금 | 의무를 지킬 때까지 반복해서 물리는 돈 |
| 갱신계약 | 같은 세입자와 계약을 한 번 더 이어가는 계약(여기서는 1회, 최대 2년만 인정) |
토허제, 지금 어디에 걸려 있나
| 지역 | 지정 기간 |
|---|---|
| 서울 25개 구 전역 | 2026년 12월 31일까지 |
| 경기 12곳: 과천·광명·의왕·하남, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지 | 2026년 12월 31일까지 |
| 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시(추가 지정) | 2027년 12월 31일까지 |
출처: 조선비즈(2026.10.13), 국토교통부
서울과 경기 12곳은 2025년 10·15 대책으로 묶였습니다. 그래서 "토허제가 연말에 끝난다"는 말은 절반만 맞습니다. 동탄·기흥·구리는 1년 더 남아 있습니다.
Q. 연말에 풀리나요?
정해진 게 없습니다. 홍지선 국토교통부 장관은 9월 16일 인사청문회에서 "주택가격 지수가 하향세로 내려가 어느 정도 안정화가 됐다고 판단하면 해제할 필요가 있다"고 답했습니다(머니투데이). 조건을 말한 것이지 날짜를 말한 것이 아닙니다.
10월 7일 국정감사에서는 "현재 상황으로 보면 토지거래허가제에 대한 어느 정도 수요가 있다고 보고 있다"며 시장 상황을 보고 연장 여부를 검토하겠다고 했습니다(연합뉴스). 연장 쪽 가능성을 열어 둔 발언이지만, 확정은 아닙니다.
숫자를 보면 판단이 쉽지 않은 이유가 보입니다. 서울 아파트값은 10월 5일 기준 87주 연속 올랐지만, 강남3구와 용산은 내리고 있습니다. 집을 사거나 세 들 계획이라면 공식 고시가 나올 때까지 "풀린다"도 "연장된다"도 계약의 전제로 두지 않는 편이 안전합니다.
매물은 늘었는데 거래는 왜 식었나
아실 집계(머니투데이 보도)로 9월 18일 서울 아파트 매물은 10만9,374건으로 한 달 전보다 9,995건(10.1%) 늘었습니다. 그중 강남3구에서만 3,685건, 강동까지 넣은 동남권 4구에서 4,698건이 늘어 증가분의 약 47%를 차지했습니다.
반면 거래는 5월 8,983건을 고점으로 꺾였습니다. 6월 5,305건, 7월 5,841건이었고, 8월은 보도 시점 신고분이 약 3,300건이었습니다. 거래 신고는 계약 후 30일 안에 하면 돼서 최종 수치는 늘 수 있습니다.
정리하면 매물은 쌓이는데 거래는 차가운 구간입니다. 매물이 늘었다고 곧 값이 내린다고 잇기는 어렵습니다. 호가가 쌓여도 가격 협상이 안 되면 거래는 따로 움직입니다.
실거주 유예, 무엇이 바뀌었나
세입자가 있는 집은 새 주인이 바로 들어갈 수 없어 거래가 막히기 쉬웠습니다. 그래서 정부는 5월에 세입자 계약이 끝날 때까지 입주를 미뤄 주는 '실거주 유예'를 넓혔고, 9월 17일 발표로 한 번 더 손봤습니다.
| 구분 | 5월 조치 | 10월 1일부터 |
|---|---|---|
| 대상 주택 | 2026.5.12 당시 임대 중 | 2026.10.1 당시 임대 중(전세권 설정 포함) |
| 허가 신청 기한 | 2026.12.31 | 2027.12.31 |
| 입주 유예 범위 | 남은 계약기간 | 남은 계약기간 + 갱신 1회(최대 2년) |
| 늦어도 입주 | 2028.5.11 | 갱신 없으면 2028.9.30, 갱신 있으면 2029년 말 |
매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택이어야 하고(세대원 모두), 입주한 뒤 2년은 직접 살아야 합니다. 이 원칙은 그대로입니다. 갭투자(전세를 끼고 적은 돈으로 사는 방식)를 새로 허용한 것도 아닙니다. 기준일에 이미 세입자가 살던 집만 해당합니다.
Q. '최장 3년 3개월'은 어떻게 나온 숫자인가요?
신청할 수 있는 기간이 2026년 10월부터 2027년 12월까지 15개월이고, 여기에 갱신계약 최대 24개월을 더하면 39개월, 즉 3년 3개월입니다. 실제로 얼마나 미룰 수 있는지는 세입자 계약 종료일로 정해집니다.
내 경우엔 언제 입주해야 하나 — 날짜 예시
규칙은 같아도 세입자 계약이 언제 끝나느냐에 따라 결과가 달라집니다. 가상의 세 경우로 보겠습니다.
| 예시 | 상황(가정) | 결과 |
|---|---|---|
| A | 10월 1일 당시 계약이 2028년 6월 30일 종료, 갱신 없음. 2027년 3월 허가 | 2028년 6월 30일 계약 종료 뒤 입주 |
| B | 계약이 2027년 5월 31일 종료. 2027년 3월 10일 허가 | 허가일부터 4개월 안에 계약이 끝나므로 특례 대신 원래 규칙 적용 |
| C | 계약이 2027년 10월 종료 예정. 세입자와 2년 갱신계약을 먼저 맺고 허가 신청 | 갱신 만료인 2029년 10월까지 입주 유예 |
B가 가장 헷갈립니다. 계약이 곧 끝나는 집은 유예가 필요 없다고 보고 원래 규칙으로 돌아갑니다. C에서 순서가 바뀌면, 즉 허가를 먼저 받고 나중에 갱신계약을 맺으면 갱신 기간은 인정받지 못합니다.
돈 계산 두 가지
계산 1. 입주할 때 돌려줄 보증금
계산용 가정: 매매가 9억 원, 세입자 전세보증금 5억 원.
- 살 때: 보증금을 넘겨받는 조건이라면 매수자가 마련할 돈은 9억 − 5억 = 4억 원(세금·비용 별도)
- 입주할 때: 세입자에게 5억 원을 돌려줘야 함
유예 기간이 길수록 5억 원을 마련할 시간은 생기지만, 그때 대출 규칙이 지금과 같다는 보장은 없습니다. 보도에 실린 연구원 의견처럼 세입자 퇴거를 조건으로 한 대출은 상황에 따라 한도가 1억 원으로 제한될 수 있습니다. 은행에 미리 물어보고, 대출이 안 될 때의 계획도 세워 두세요.
계산 2. 2년을 못 채우면 내는 돈
허가 목적대로 쓰지 않으면 이행명령을 받고, 따르지 않으면 이행강제금(의무를 지킬 때까지 물리는 돈)이 붙습니다. 취득가액의 10% 범위이고, 직접 살지 않고 세를 준 경우는 7%입니다. 1년마다 반복될 수 있습니다.
9억 원에 산 집이라면 목적 외 사용은 최대 9,000만 원, 임대를 준 경우는 최대 6,300만 원입니다. 두 해 동안 고치지 않으면 두 번 붙습니다.
누가 어떤 순서로 움직이나
- 매도인 ↔ 세입자: 세입자가 더 살 생각이 있는지 확인합니다.
- 갱신계약 체결: 갱신 기간이 2026년 10월 1일~2027년 12월 31일 사이에 시작하는지 봅니다.
- 매수자 허가 신청: 갱신계약서를 갖춘 뒤 2027년 12월 31일까지 신청합니다.
- 허가 후 4개월 안: 잔금을 치르고 등기를 마칩니다.
- 계약 종료 후 입주: 보증금을 돌려주고 들어갑니다.
- 입주 후 2년: 직접 거주 의무를 채웁니다.
허가는 어떻게 받나
허가 신청은 집이 있는 곳의 시·군·구청에 합니다. 매매계약을 맺기 전에 허가를 받아야 하고, 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없습니다. 실무에서는 허가 조건부로 계약 내용을 정해 두고 신청하는 경우가 많습니다.
- 매도인과 가격·일정을 협의합니다(세 낀 집이면 세입자 계약서 사본 확보).
- 관할 구청에 토지거래계약 허가를 신청합니다. 자금을 어떻게 마련할지, 집을 어떻게 쓸지 적는 서류가 함께 요구됩니다. 정확한 서류 목록은 구청 안내로 확인하세요.
- 허가가 나면 매매계약을 확정하고, 허가일부터 4개월 안에 잔금과 등기를 마칩니다(실거주 유예 특례 기준).
- 입주 시점부터 2년 거주 의무를 채웁니다.
허가 심사에는 시간이 걸립니다. 신청 기한(2027년 12월 31일) 직전으로 미루면 일정이 꼬일 수 있으니 여유를 두세요.
매도인 체크리스트
- ☐ 10월 1일 당시 세입자가 살고 있었나요? 계약서와 전입 기록을 준비했나요?
- ☐ 세입자의 갱신 의사를 먼저 확인했나요? 갱신계약은 매수자 허가 신청 전에 맺어야 합니다.
- ☐ 매수자가 2026년 5월 12일부터 무주택인지 확인할 방법을 중개사와 정했나요?
- ☐ 보증금 반환 의무가 매수자에게 넘어간다는 점을 세입자에게 알렸나요?
- ☐ 양도소득세 등 세금은 따로 상담했나요?
체크리스트
매수자
- ☐ 세대 전원이 2026년 5월 12일부터 계속 무주택인가요?
- ☐ 10월 1일 당시 임대 중이었는지, 최초 종료일이 언제인지 계약서와 등기부로 확인했나요?
- ☐ 갱신계약을 할 거라면 허가 신청 전에 끝냈나요?
- ☐ 허가 후 4개월 안에 잔금·등기할 자금과, 입주 때 돌려줄 보증금 계획이 있나요?
세입자
- ☐ 집이 팔린다는 소식을 들으면 갱신 의사를 일찍 알렸나요? 허가 신청 전에 갱신계약을 맺어야 유예로 인정됩니다.
- ☐ 갱신이 끝난 뒤 이사 계획을 세워 뒀나요?
- ☐ 집주인이 바뀌어도 전입신고·확정일자와 보증금 반환 주체를 계약서로 확인했나요?
매수자 유형별로 보면
| 상황 | 세 낀 집 유예 가능? | 이유 |
|---|---|---|
| 5월 12일부터 계속 무주택, 세대원 모두 무주택 | 가능 | 매수자 요건 충족 |
| 5월 12일 당시 집이 있었는데 그 뒤 팔아 무주택이 됨 | 불가 | 국토부 설명상 기준일부터 계속 무주택이어야 함 |
| 본인은 무주택, 같은 세대 부모가 집 보유 | 불가 | 세대 기준으로 봄 |
| 1주택자(기존 집 처분 조건) | 원래 규칙 적용 | 유예 특례는 무주택자 대상 |
내가 어디에 해당하는지 애매하면 계약 전에 관할 구청 토지거래허가 담당에 먼저 물어보세요. 허가가 나지 않으면 계약 자체가 성립하지 않으니, 계약금을 보내기 전에 확인하는 게 순서입니다.
연말 발표 전, 시나리오별로 미리 생각해 두기
| 시나리오 | 매수 예정자 | 세입자 |
|---|---|---|
| 그대로 연장 | 허가·2년 실거주 계속. 유예 신청 기한 2027년 말 그대로 | 집주인 실거주 전환 흐름이 이어질 수 있음 |
| 범위 축소 | 내 관심 지역이 빠지는지 고시로 확인 | 해제 지역에서는 전세 낀 매매가 다시 가능해짐 |
| 해제 | 허가 없이 거래 가능. 다만 대출 규제는 별개 | 매매 시장 변화가 전세 매물에 영향 |
어느 쪽이든 대출 규제(LTV, 최대 한도, DSR)는 토허제와 별개로 그대로 적용된다는 점을 기억하세요.
자주 묻는 것
Q. 실거주 유예가 넓어졌으면 토허구역이 풀린 건가요?
아닙니다. 구역은 그대로이고, 무주택 요건과 2년 실거주도 유지됩니다. 세 낀 집도 팔 수 있게 거래 범위를 넓힌 조치입니다.
Q. 10월 1일 이후 새로 세를 놓은 집도 되나요?
안 됩니다. 기준일에 이미 임대 중이던 집만 대상입니다.
Q. 전세 시장에는 어떤 영향이 있나요?
당장보다 몇 년 뒤가 관건입니다. 유예가 끝나면 매수자가 직접 들어가니 그 집은 전세 시장에서 빠집니다. 만기가 2028~2029년에 몰리면 전세 수급이 빠듯해질 수 있다는 우려가 보도됐습니다(매일경제).
10월 12일 새 공고: 서울 전역 '도로' 땅도 허가구역
아파트와 별개로, 서울시는 10월 7일 도시계획위원회에서 지목(땅의 공식 용도)이 '도로'인 토지를 서울 전역에서 토지거래허가구역으로 새로 지정했습니다. 도로 지분을 잘게 쪼개 파는 투기성 거래를 막으려는 조치입니다. 서울특별시 공고 제2026-2810호로 10월 12일 공고됐고, 서대문구 누리집에도 같은 공고가 올라왔습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대상 | 서울 전역, 지목이 '도로'인 토지만 |
| 기간 | 2026년 10월 17일 ~ 2027년 10월 16일(1년) |
| 허가가 필요한 면적 | 주거지역 6㎡, 상업·공업지역 15㎡, 녹지지역 20㎡ 초과 |
| 함께 조정된 곳 | 서대문구 북가좌동 3-191 일대 등 신속통합기획 재개발 3곳의 경계(기간은 그대로) |
도로 매매 자체가 금지되는 건 아닙니다. 쓸 필요가 인정되고 허가 기준을 채우면 허가를 받을 수 있습니다. 출처: 서울시 보도자료(2026.10.8), 서대문구 고시공고(2026.10.12).
Q. 경매로 사면 토지거래허가를 받지 않아도 되나요?
네. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제14조 제2항 제2호는 「민사집행법」에 따른 경매에는 토지거래허가 규정(제11조)을 적용하지 않는다고 정합니다. 그래서 허가 신청과 실거주 의무도 따라붙지 않습니다. 다만 대출 규제와 세금은 따로 적용되고, 개별 사안마다 다를 수 있으니 관할 기관에 확인하세요.
Q. 허가를 받았는데 사정이 생겨 2년을 못 채우면요?
이행명령과 이행강제금 대상이 될 수 있습니다. 질병, 해외 근무처럼 불가피한 사유는 구청 판단에 따라 달리 볼 여지가 있으니, 사정이 생기면 미리 구청과 상의하는 게 좋습니다.
Q. 토허구역인지 어떻게 확인하나요?
토지이음(eum.go.kr)에서 주소를 넣으면 토지이용계획에 토지거래허가구역 여부가 나옵니다. 서울은 25개 구 전역이지만, 경기는 지역별로 다르니 주소 단위로 확인하는 게 정확합니다.
Q. 아파트 말고 빌라나 단독주택도 해당되나요?
지정 공고에 적힌 대상 범위에 따라 다릅니다. 지역마다 '아파트 및 연립·다세대' 등 대상 용도가 다르게 정해질 수 있으니 관할 구청 공고를 확인하세요.
Q. 허가 신청은 매도인과 매수인 중 누가 하나요?
토지거래계약 허가는 계약 당사자가 함께 신청하는 구조입니다. 실제 서류 준비와 접수 방법은 관할 구청 안내를 따르고, 중개사무소를 통해 진행하더라도 신청 내용(이용 목적, 자금 계획)은 매수인이 직접 확인해야 합니다.
정리
토허구역 지정은 연말 만료를 앞두고 검토 중이고, 실거주 유예는 2027년 말 신청분까지 넓어졌습니다. 해제를 기다리기보다 무주택 기록, 세입자 계약 종료일, 갱신 순서, 4개월 등기 기한을 먼저 확인하는 게 현실적인 준비입니다.
관련 글: 서울 전세 총정리 · 서울 아파트 연속 상승 총정리
출처
- 국토교통부 보도자료(2026.9.17) 실거주 유예 '27년 12월 31일까지 연장·확대
- 국토교통부 보도자료(2026.5.12) 세입자 있는 주택 전체로 실거주 유예 확대
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령(2026.10.1 시행) 제14조의2·제16조
- 연합뉴스(2026.10.7) 국토장관 "시장상황 보며 연장 검토" · 조선비즈(2026.10.13)
- 머니투데이(2026.9.16 청문회, 9.20 매물 집계), 매일경제(2026.9.30)
이 글은 정보 제공용이며 특정 매매·임대를 권유하지 않습니다. 실제 허가 요건과 세금은 개인 상황에 따라 다르니 관할 구청과 전문가에게 확인하세요.