서울 아파트값은 2025년 2월 첫째 주부터 2026년 10월 첫째 주(10월 5일 기준)까지 87주 연속 올랐습니다. 한국부동산원 통계가 생긴 뒤 가장 긴 기록입니다. 그런데 같은 기간 강남·서초·송파는 9주째 내리고 있고, 용산도 하락으로 돌아섰습니다.
이 글은 그동안 84주, 85주, 86주 때마다 따로 썼던 글을 한 곳에 모은 총정리입니다. 주마다 숫자가 어떻게 바뀌었는지, 왜 서울 안에서 방향이 갈리는지, 그리고 집을 알아보는 사람이 지금 무엇을 확인하면 되는지를 순서대로 담았습니다.
한눈에 보기
- 서울 아파트값은 87주 연속 상승(10월 5일 기준 주간 +0.12%)으로 역대 최장 기록을 이어가고 있습니다.
- 오르는 속도는 8월 말 0.29%에서 9월 말 0.09%까지 5주 연속 줄었다가, 10월 첫째 주에 다시 0.12%로 커졌습니다.
- 강남·서초·송파·용산 4개 구는 내리고, 서대문·노원·동대문·성북 같은 중간 가격대 구가 서울 평균을 끌어올리고 있습니다.
- 연속 주수는 "한 번도 안 꺾였다"는 기록일 뿐, 앞으로 오른다는 신호가 아닙니다. 내 구, 내 단지 숫자를 따로 봐야 합니다.
84주에서 87주까지, 주별 기록 한 표로
먼저 숫자부터 보겠습니다. 한국부동산원은 매주 목요일 무렵 '주간 아파트가격 동향'을 발표합니다. 표본으로 정해 둔 아파트의 시세를 조사해 지난주보다 몇 % 움직였는지 알려 주는 통계입니다.
| 조사 기준일(발표일) | 서울 주간 변동률 | 연속 상승 | 그 주에 눈에 띈 점 |
|---|---|---|---|
| 9월 14일(9월 17일) | +0.16% | 84주 | 강남 −0.36%, 서초 −0.26%, 송파 −0.12%. 중랑 +0.51%로 서울 1위 |
| 9월 21일(9월 24일) | +0.13% | 85주 | 종전 최장 85주와 같아짐(타이). 서대문 +0.44% |
| 9월 28일(10월 1일) | +0.09% | 86주 | 역대 최장 경신. 강남 −0.56%, 용산 −0.01%로 22주 만에 하락 전환 |
| 10월 5일(10월 8일) | +0.12% | 87주 | 상승폭 6주 만에 다시 확대. 강남 −0.34%, 서초 −0.27%로 낙폭 축소 |
출처: 한국부동산원 주간아파트가격동향, 연합뉴스·뉴시스·동아일보 보도(2026.9.17~10.8)
종전 최장 기록은 2020년 6월 둘째 주부터 2022년 1월 셋째 주까지 이어진 85주였습니다. 이번 상승기는 9월 28일 기준 조사에서 그 기록을 넘었고, 한 주 뒤 87주로 늘었습니다.
머니투데이 보도에 따르면 86주 동안 서울 아파트값은 누적 17.60% 올랐습니다. 직전 최장 기록 때(7.71%)보다 두 배 넘게 빠른 속도입니다.
연속 주수와 상승 속도는 다른 이야기
여기서 많이 헷갈립니다. "87주 연속"은 주간 변동률이 플러스였던 주를 센 것입니다. +0.01%도 한 주, +0.30%도 한 주로 똑같이 셉니다. 그래서 얼마나 세게 올랐는지는 이 숫자로 알 수 없습니다.
속도를 보려면 주간 %를 이어서 봐야 합니다. 보도 기준 서울 주간 상승률은 0.29% → 0.22% → 0.20% → 0.16% → 0.13% → 0.09%로 5주 연속 줄었습니다. 그러다 10월 첫째 주에 0.12%로 다시 커졌습니다.
Q. 0.09%에서 0.12%면 얼마나 커진 건가요?
답이 두 가지로 나옵니다. %p(퍼센트포인트, 퍼센트끼리 뺀 차이)로는 0.03%p 커졌습니다. 비율로는 0.03 ÷ 0.09 ≈ 33% 커졌습니다. "33% 확대"라고 쓰면 크게 들리고 "0.03%p 확대"라고 쓰면 작게 들립니다. 뉴스 제목이 어느 쪽 표현인지 확인하는 습관이 있으면 덜 흔들립니다.
Q. 주간 %를 실제 집값으로 바꾸면 얼마인가요?
예를 들어보겠습니다. 계산을 위해 10억 원짜리 아파트라고 가정합니다.
| 구분(9월 28일 기준) | 주간 변동률 | 10억 원 집이라면 |
|---|---|---|
| 서울 평균 | +0.09% | 약 +90만 원 |
| 서대문 | +0.41% | 약 +410만 원 |
| 강남 | −0.56% | 약 −560만 원 |
| 용산 | −0.01% | 약 −10만 원 |
계산은 10억 원 × 변동률입니다. 같은 서울 안에서도 한 주 사이 방향과 크기가 이렇게 갈립니다. 다만 구 평균을 한 채에 대입한 감 잡기용 숫자입니다. 실제 단지 가격은 거래 한 건에 수천만 원씩 움직이기도 합니다.
몇 주치를 더해 보는 것도 방법입니다. 9월 7일~28일 4주(0.20%, 0.16%, 0.13%, 0.09%)를 대략 더하면 0.58%, 10억 원 집이라면 약 580만 원입니다. 정확한 누적치는 부동산원 지수로 확인해야 하지만, 흐름을 읽는 데는 이 정도 어림셈이면 충분합니다.
강남3구·용산은 왜 내리나
강남3구는 강남·서초·송파를 묶어 부르는 말입니다. 10월 5일 기준 강남·서초는 9주, 송파는 5주 연속 내렸습니다. 용산도 9월 28일 조사에서 22주 만에 하락으로 돌아선 뒤 2주째 −0.01%입니다.
보도에 나온 이유는 크게 세 가지입니다.
- 세제 개편 불확실성: 보유세(집을 갖고 있는 동안 내는 세금)와 양도소득세(집을 팔아 남긴 이익에 붙는 세금) 부담이 커질 수 있다는 예상입니다. 우리은행 남혁우 부동산연구원은 정책 불확실성과 고금리 장기화 우려를 함께 꼽았습니다.
- 대출 한도: 서울은 시가 15억 원 초과 주택의 주택담보대출 한도가 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 묶여 있습니다. 비싼 집일수록 갈아타기 수요가 들어오기 어렵다는 분석이 나왔습니다.
- 급매물 소진: 10월 첫째 주 강남·서초 낙폭이 줄어든 건 값을 낮춘 급매물이 팔려 나간 영향이라는 분석도 있습니다.
원인을 하나로 단정하기는 어렵습니다. 비싼 집일수록 세금과 금리 변화가 크게 느껴지니, 이런 변수가 강남권에 먼저 반영됐다고 보면 이해가 쉽습니다.
그런데 서울 평균은 왜 오르나
서울 평균은 25개 구를 섞은 값입니다. 내리는 구보다 오르는 구가 많고 더 세게 오르면 전체는 플러스가 됩니다.
원리만 보여드리겠습니다(단순화한 숫자입니다). 비중이 같은 구 4곳 중 한 곳이 −0.40%, 세 곳이 +0.30%라면 평균은 (−0.40 + 0.30×3) ÷ 4 = +0.125%입니다. 한 곳이 크게 내려도 평균은 오를 수 있습니다. 실제 통계는 구마다 표본 수와 가격이 달라 이렇게 단순하게 나누지는 않습니다.
| 구 | 9월 14일 | 9월 21일 | 9월 28일 | 10월 5일 |
|---|---|---|---|---|
| 서대문 | +0.47% | +0.44% | +0.41% | +0.36% |
| 노원 | - | +0.37% | +0.34% | +0.31% |
| 동대문 | +0.36% | +0.39% | +0.36% | +0.31% |
| 강남 | −0.36% | −0.42% | −0.56% | −0.34% |
| 서초 | −0.26% | −0.37% | −0.33% | −0.27% |
| 송파 | −0.12% | −0.14% | −0.19% | −0.19% |
출처: 한국부동산원 주간 동향을 다룬 연합뉴스·뉴시스·머니투데이 보도. '-'는 해당 주 보도에서 확인하지 못한 값입니다.
부동산원은 "정주 여건이 양호한 대단지, 역세권 위주로 견고한 수요가 이어지며 상승 거래가 발생했다"고 설명했습니다. 대단지는 가구 수가 많은 큰 단지, 역세권은 지하철역까지 걸어서 가까운 곳, 정주 여건은 살기 편한 정도를 말합니다. 강남보다 가격 문턱이 낮은 곳으로 실수요가 옮겨 갔다고 보면 됩니다.
경기에서도 비슷한 모습이 보입니다. 10월 5일 기준 수원 영통 +0.62%, 성남 분당 +0.56%, 안양 동안 +0.41%가 경기 상승을 이끌었습니다(뉴시스).
전세도 같이 봐야 하는 이유
매매만 오른 게 아닙니다. 9월 넷째 주까지 서울 아파트 매매가격은 올해 8.19%, 전셋값은 8.18% 올랐습니다(데일리안이 인용한 부동산원 자료). 10월 첫째 주 발표 뒤에는 올해 전세 누적 상승률이 매매를 앞질렀다는 보도도 나왔습니다(연합뉴스).
집을 사지 않고 기다리는 쪽도 비용이 오르고 있다는 뜻입니다. 전세 이야기는 서울 전세 총정리 글에 따로 모았습니다.
지금 대출 규칙과 '다음 규제' 이야기
대통령은 10월 5일 X(옛 트위터)에 가계대출 조정과 세제 개혁을 예고했고, 경제부총리는 국정감사에서 86주 상승을 "무겁게 느낀다"고 답했습니다. 다만 새 대출 규제는 아직 발표된 것이 없습니다.
지금 서울에 적용되는 규칙(2025년 10·15 대책, 금융위원회)은 이렇습니다.
| 항목 | 현재 기준(서울 등 규제지역) |
|---|---|
| LTV(집값 대비 대출 비율) | 일반 40% / 생애최초 70% / 서민·실수요자 60% |
| 주담대 최대 한도 | 시가 15억 원 이하 6억 원 / 25억 원 이하 4억 원 / 25억 원 초과 2억 원 |
| DSR(연소득 대비 1년 원리금 비율) | 은행 40%, 2금융권 50% |
| 스트레스 금리 하한 | 주담대 3%(DSR 계산 때만 금리를 높게 잡는 방식) |
실제 대출은 LTV, 최대 한도, DSR 세 가지 중 가장 작은 금액까지만 나옵니다. 시가 12억 원 아파트라면 일반 무주택자는 LTV 40%로 4억8,000만 원이 먼저 걸립니다. 생애최초는 LTV 70%면 8억4,000만 원이지만 최대 한도 6억 원에서 막힙니다. 그다음 소득으로 DSR을 따져 더 줄 수 있습니다.
금리도 변수입니다. 한국은행 기준금리는 7월과 8월 연속 인상돼 연 3.00%입니다(한국은행). 금리가 오르면 같은 소득에서 갚아야 할 이자가 커져, 규칙이 그대로여도 DSR로 나오는 한도가 줄어듭니다.
강북과 강남, 숫자로 나란히 보기
서울을 한강 위아래로 나누면 차이가 더 또렷합니다. 9월 14일 기준 강북 14개 구는 0.29% 올랐고, 강남 11개 구는 0.04% 오르는 데 그쳤습니다. 9월 28일 기준으로는 강북 14개 구 +0.24%, 강남 11개 구 −0.04%로 방향이 아예 갈렸습니다.
| 조사 기준일 | 강북 14개 구 | 강남 11개 구 | 읽는 법 |
|---|---|---|---|
| 9월 14일 | +0.29% | +0.04% | 둘 다 올랐지만 속도 차이가 7배 |
| 9월 28일 | +0.24% | −0.04% | 강남권 평균이 마이너스로 전환 |
출처: 한국부동산원 주간 동향을 다룬 연합뉴스·아주경제 보도
왜 이런 일이 생길까요? 쉽게 생각하면 됩니다. 비싼 지역은 대출 한도(15억 원 초과 4억 원, 25억 원 초과 2억 원)에 먼저 막힙니다. 예산 안에서 살 수 있는 집을 찾는 사람이 많아지면, 가격 문턱이 낮은 구가 더 크게 움직입니다. 같은 '서울 상승'이라도 실제로는 다른 두 시장이 함께 움직이고 있는 셈입니다.
이 차이는 갈아타기를 생각하는 사람에게 특히 중요합니다. 예를 들어 파는 집이 있는 구가 0.3% 내리고 사려는 집이 있는 구가 0.3% 오르면, 두 집 값이 각각 10억 원일 때 한 주 만에 필요한 돈이 600만 원 늘어납니다(가정).
앞으로 지켜볼 일정
| 언제 | 무엇을 | 왜 보나 |
|---|---|---|
| 매주(보통 목요일) | 한국부동산원 주간 아파트가격 동향 | 88주째로 이어지는지, 오름폭이 다시 줄어드는지 |
| 10월 22일 | 한국은행 금융통화위원회 | 기준금리(현재 3.00%)가 대출 금리와 DSR 한도에 주는 영향 |
| 연말까지 | 토지거래허가구역 연장·해제 발표 | 서울 전역 지정이 12월 31일 만료 예정 |
| 수시 | 금융위원회 보도자료 | 새 대출 규제가 나오면 시행일과 경과규정 확인 |
매주 숫자를 볼 때는 조사 기준일과 발표일을 꼭 구분하세요. 이 글의 표도 기준일로 정리했습니다.
내 구 숫자는 어디서, 어떻게 보나
- 한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE)에서 '주간 아파트가격동향'을 엽니다.
- 매매가격지수 변동률에서 서울 → 자치구를 고릅니다.
- 최근 4~8주를 나란히 적고, 플러스·마이너스와 폭이 어떻게 바뀌는지 표시합니다.
- 관심 단지는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 면적의 최근 거래를 여러 건 모아 봅니다.
| 지표 | 어떻게 만드나 | 장점 | 한계 |
|---|---|---|---|
| 부동산원 주간 동향 | 표본 아파트 시세를 매주 조사 | 빠르다 | 실제 거래가 아닌 조사 시세 |
| 국토부 실거래가 | 실제 계약 신고 가격 | 실제로 거래된 값 | 계약 후 최대 30일 늦게 보이고, 거래가 적으면 들쭉날쭉 |
주간 동향은 방향을 빨리 보는 나침반, 실거래가는 실제로 찍힌 발자국에 가깝습니다.
체크리스트: 집을 알아보는 중이라면
- ☐ '87주 연속'을 기록으로만 읽고, 앞으로의 방향과 섞지 않았나요?
- ☐ 서울 평균 대신 내가 볼 구의 최근 4주 숫자를 적어 봤나요?
- ☐ 관심 단지 실거래가를 같은 면적끼리 여러 건 비교했나요?
- ☐ LTV, 최대 한도, DSR 중 내 한도를 자르는 게 무엇인지 계산했나요?
- ☐ 한도가 지금보다 줄어드는 경우의 자금 계획도 따로 적어 뒀나요?
- ☐ 서울은 토지거래허가구역이라 계약 전 구청 허가와 2년 실거주가 필요하다는 점을 일정에 넣었나요?
자주 묻는 것
Q. 서울이 87주 연속 올랐으면 서울 집은 다 오른 건가요?
아닙니다. 10월 5일 기준으로도 강남·서초·송파·용산 4개 구는 내렸습니다. 연속 상승은 서울 '평균' 기준입니다.
Q. 오름폭이 줄면 곧 하락으로 바뀌나요?
알 수 없습니다. 5주 연속 줄던 오름폭이 10월 첫째 주에 다시 커졌습니다. 한두 주 숫자로 방향을 단정하기 어렵다는 걸 보여 준 사례입니다.
Q. 연속 주수는 연휴 때 어떻게 세나요?
조사를 발표한 주만 셉니다. 동아일보는 지난해 추석 연휴로 조사를 쉰 주를 빼고 센 것이 87주라고 설명했습니다. 조사가 없는 주는 빈칸이라 기록이 끊긴 것으로 보지 않습니다.
Q. 새 대출 규제가 나오기 전에 서둘러 계약하면 되나요?
장담할 수 없습니다. 10·15 대책 때는 발표 전날까지 계약금을 낸 경우 등에 종전 규정을 적용했지만(금융위 FAQ), 다음에도 같다는 보장은 없습니다. 지금 규칙으로 자금 계획이 맞는지부터 확인하는 게 순서입니다.
정리
서울 아파트값은 87주 연속 오르며 기록을 이어가고 있지만, 속도는 줄었다 늘었다를 반복하고 지역마다 방향이 갈립니다. '서울이 오른다'는 말 하나로 강남과 서대문, 노원을 같이 설명할 수는 없습니다. 기록, 속도, 구별 차이를 나눠 보고, 결론은 내 단지와 내 자금 계획에서 내리면 됩니다.
관련 글: DSR·LTV가 뭐예요? · 노원 집 살 때 38%가 대출 · 지역분석 입문 · 토허제 총정리
출처
- 한국부동산원 보도자료 — 주간아파트가격동향(2026.10.5 기준, 10.8 발표)
- 연합뉴스(2026.10.8) 서울 아파트 매매가 0.12% 상승 · 뉴시스(2026.10.8) 87주 연속 상승
- 연합뉴스(2026.9.17, 9.24, 10.1), 머니투데이(2026.9.17, 10.1), 동아일보(2026.10.1, 10.8), 서울경제(2026.10.1)
- 뉴시스(2026.10.6) 부총리 국감 답변 · 데일리안(2026.10.6)
- 금융위원회 보도자료(2025.10.15) 대출수요 관리 방안 · 한국은행 기준금리 추이
이 글은 공개 통계와 보도를 정리한 정보 제공용이며 매수·매도나 대출을 권유하지 않습니다. 수치는 발표 기준이며 이후 바뀔 수 있습니다.