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결론부터 말하면, 보일러가 오래돼서 고장 나 난방이 안 된다면 수리비는 집주인(임대인)이 내는 경우가 많습니다. 반대로 전구·필터 같은 소모품, 세입자 실수로 망가진 부분은 세입자(임차인) 몫이 보통입니다.
근거는 민법 제623조 한 줄입니다. 집주인은 계약 기간 내내 집을 "살 수 있는 상태"로 유지해 줄 의무가 있습니다. 이걸 수선의무라고 부릅니다.
그런데 여기서 많이 헷갈립니다. 계약서에 "수리는 세입자가 한다"는 특약이 있으면 어떻게 될까요? 대법원은 이런 특약이 있어도 범위를 따로 적지 않았다면 작은 수리만 세입자에게 넘어가고, 보일러 같은 기본 설비 교체는 여전히 집주인 몫이라고 봤습니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).
첫 난방 전에 이 기준을 알아 두면, 고장이 나도 무엇을 먼저 할지 바로 정리됩니다.
한눈에 보기
- 집이 제 기능을 못 할 정도의 고장(난방, 누수, 벽 갈라짐)은 대개 집주인이 고칩니다.
- 손쉽게 고칠 수 있는 작은 것(전구, 소모품)과 세입자 잘못으로 생긴 파손은 세입자가 고치는 게 보통입니다.
- 고장을 알면 바로 집주인에게 알려야 합니다. 늦게 알리면 세입자 손해가 커질 수 있습니다.
- 집주인 몫을 세입자가 먼저 고쳤다면 그 돈을 집주인에게 돌려 달라고 할 수 있습니다.
- 말이 안 통하면 주택임대차분쟁조정위원회(신청 수수료 1만 원부터)나 대한법률구조공단 132에 물어볼 수 있습니다.
먼저 알아 둘 법 조문 5개
조문마다 실제로 무슨 뜻인지 한 줄씩 풀어 보겠습니다.
| 조문 | 쉽게 말하면 | 난방철에 해당하는 장면 |
|---|---|---|
| 민법 제623조 (임대인의 의무) | 집주인은 계약 기간 동안 집을 쓸 수 있는 상태로 유지해야 한다 | 보일러 노후 고장, 배관 누수, 벽 균열 |
| 민법 제374조 (선관의무) | 세입자는 남의 물건을 맡은 사람답게 조심해서 써야 한다 | 한파 때 동파 예방, 평소 환기·청소 |
| 민법 제634조 (통지의무) | 수리가 필요하면 세입자는 지체 없이 집주인에게 알려야 한다(집주인이 이미 알면 예외) | 보일러 이상, 천장 물 얼룩 발견 즉시 연락 |
| 민법 제626조 (비용상환청구권) | 집주인 몫 수리비를 세입자가 냈다면 돌려받을 수 있다 | 급해서 먼저 부른 보일러 수리비 |
| 민법 제615조·제654조 (원상회복) | 나갈 때는 처음 빌린 상태로 돌려놓아야 한다 | 세입자가 단 선반, 바꾼 장치 철거 |
출처: 국가법령정보센터 민법 조문, 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「주택임대차–당사자의 권리·의무」. 선관의무는 '선량한 관리자의 주의'를 줄인 말로, 보통의 신중한 사람이 기울일 만큼의 주의를 뜻합니다.
필요비와 유익비, 뭐가 다른가요
제626조는 비용을 두 가지로 나눕니다. 필요비는 집을 원래대로 쓸 수 있게 지키는 데 든 돈입니다. 고장 난 보일러 부품을 고친 비용이 대표적입니다. 세입자는 이 돈을 쓴 즉시 집주인에게 청구할 수 있습니다(생활법령정보).
유익비는 집의 가치를 객관적으로 올린 비용입니다. 다만 계약이 끝날 때 그 가치가 남아 있어야 하고, 집주인이 "쓴 돈"과 "늘어난 가치" 중에서 골라 갚습니다. 내 취향에 맞춘 인테리어는 여기에 해당하지 않을 수 있습니다.
기한도 있습니다. 비용 상환 청구는 집주인이 집을 돌려받은 날부터 6개월 안에 해야 합니다(민법 제617조, 제654조로 임대차에 준용).
대규모 수선 vs 소규모 수선, 판례의 기준
대법원은 이렇게 선을 긋습니다. 세입자가 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이라 사는 데 지장이 없다면 집주인 의무가 아닙니다. 반대로 고치지 않으면 계약 목적대로 살 수 없을 정도라면 집주인이 고쳐야 합니다(94다34692, 94다34708).
경계는 한 가지로 정해지지 않습니다. 대법원은 집의 종류와 용도, 고장의 규모와 위치, 생활에 미치는 영향, 고치기 쉬운지와 드는 비용, 계약 당시 집 상태와 월세 액수까지 함께 보고 사회 통념으로 판단한다고 했습니다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결).
생활법령정보에는 난방시설 고장 사례가 직접 나옵니다. 난방시설 고장은 세입자가 손쉽게 고칠 사소한 문제로 보기 어려워 집주인이 수선의무를 진다는 설명입니다.
표준계약서는 어떻게 적어 두었나
법무부·국토교통부 주택임대차표준계약서 제4조에는 수리비 칸이 따로 있습니다. 예시로 난방·상하수도·전기시설 같은 주요 설비의 노후·불량 수선은 임대인 부담, 세입자 고의·과실 파손, 전구 같은 간단한 수선, 소모품 교체는 임차인 부담으로 해석된다고 적혀 있습니다.
그리고 합의하지 않은 나머지 수리비는 "민법, 판례 기타 관습에 따른다"고 되어 있습니다. 그래서 계약할 때 이 칸을 비워 두지 말고, 보일러·에어컨처럼 다툼이 잦은 항목을 구체적으로 적어 두는 편이 낫습니다.
항목별로 누가 내는 경우가 많을까
아래 표는 법 조문, 판례, 표준계약서 예시를 바탕으로 한 일반적인 경향입니다. 계약서 특약과 실제 원인에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
| 항목 | 대개 부담하는 쪽 | 달라질 수 있는 경우 |
|---|---|---|
| 보일러 노후로 교체 | 집주인 | 세입자 과실로 망가진 경우 |
| 보일러 부품 고장(오래 써서 생긴) | 집주인 쪽이 많음 | 세입자 잘못 사용이 원인일 때 |
| 보일러 리모컨 건전지 같은 소모품 | 세입자 | 계약서에 따로 정한 경우 |
| 배관 동파 | 원인에 따라 다름 | 동파 예방을 다 했는데도 터졌다면 집주인 쪽 주장 여지, 장기 외출에 보온을 안 했다면 세입자 쪽 |
| 전구·형광등 교체 | 세입자 | 조명 기구 자체의 고장·배선 문제 |
| 외벽 단열·창호 문제로 생긴 결로·곰팡이 | 집주인 쪽이 많음 | 환기를 거의 안 해서 생긴 경우 |
| 생활 습관으로 생긴 곰팡이 | 세입자 쪽이 많음 | 구조 하자가 함께 있는 경우 |
| 윗집·배관 누수 | 집주인(또는 누수 원인 제공자) | 세입자 과실이 있는 경우 |
「계약서 특약 우선」이 기본이지만, 범위를 명시하지 않은 수선 면제 특약은 소규모 수선에만 미친다는 것이 판례입니다(94다34692). 실제 판단은 상황마다 다릅니다.
첫 난방 전 점검: 보일러·동파·결로
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보일러: 켜기 전에 배기통부터
한국가스안전공사는 가스보일러를 켜기 전에 배기통을 먼저 보라고 안내합니다. 배기통은 보일러에서 생긴 연기를 밖으로 빼내는 관입니다.
점검할 곳은 세 군데입니다. 배기통이 U자·V자로 처지거나 꺾이지 않았는지, 안쪽이 벌집·새집 같은 이물질로 막히지 않았는지, 연결 부분이 단단히 고정됐는지입니다. 배기가 막히면 불완전연소로 일산화탄소가 실내에 남을 수 있습니다. 일산화탄소는 색도 냄새도 없는 독성 가스입니다.
보일러 설치·이전·수리는 자격 있는 시공자에게 맡기라는 것도 같은 안내에 있습니다. 세입자가 직접 분해하다 고장 나면 수리비 다툼에서 불리해질 수 있습니다.
보일러 나이도 확인해 볼 만합니다. 2017년 개정된 가스 상세기준으로 가스보일러 명판에 '권장사용기간 10년'을 표시하게 됐습니다(가스신문 보도). 오래된 제품에는 표시가 없을 수 있습니다. 이건 교체를 권하는 기준이지, 10년이 지나면 꼭 바꿔야 한다는 법적 의무는 아닙니다.
또 2020년 8월 5일부터 가스보일러를 설치할 때 일산화탄소 경보기를 함께 달도록 하는 제도가 시행됐습니다(액화석유가스법, 한국가스안전공사 안내). 집주인이 보일러를 새로 교체한다면 경보기가 함께 설치되는지 시공자에게 물어보세요.
동파: 채우기·틀기·녹이기
서울시가 수도계량기 동파 3,621건을 분석했더니 91%가 계량기함 보온 미비나 장기 외출 때문이었습니다. 그래서 서울시는 "채우기·틀기·녹이기"를 안내합니다. 계량기함을 마른 보온재로 채우고, 한파가 이틀 이상 이어지면 물을 가늘게 틀어 두고, 언 계량기는 천천히 녹이라는 뜻입니다.
계량기 동파 비용은 지역 수도 조례를 따릅니다. 서울시는 2022년 조례 개정 뒤 한파 같은 자연재해로 동파되면 시가 교체비를 내지만, 보온을 안 했거나 보호통을 관리하지 않아 터지면 사용자가 냅니다. 다른 지역은 관할 수도사업소에 확인하세요.
결로와 누수, 어떻게 구분하나
결로는 따뜻하고 습한 실내 공기가 차가운 유리나 벽에 닿아 물방울로 맺히는 현상입니다. 누수는 배관이나 외벽, 윗집에서 물이 새어 들어오는 것입니다. 원인이 다르니 책임도 갈릴 수 있습니다.
| 보이는 모습 | 결로 쪽 신호 | 누수 쪽 신호 |
|---|---|---|
| 언제 생기나 | 바깥이 춥고 실내가 따뜻할 때 심해짐 | 날씨와 상관없이 계속되거나 비 온 뒤 심해짐 |
| 어디에 생기나 | 창틀, 외벽 쪽 모서리, 가구 뒤 | 천장, 배관 지나가는 벽, 윗집 화장실 아래 |
| 모양 | 넓게 맺힌 물방울, 검은 점 곰팡이 | 번지는 얼룩, 벽지 들뜸, 물이 떨어짐 |
| 환기 후 | 환기·제습하면 줄어듦 | 환기해도 그대로 |
일반적인 구분 방법입니다. 두 가지가 겹칠 수도 있어, 원인이 애매하면 집주인과 함께 전문 업체 점검을 받는 것이 좋습니다.
곰팡이 책임도 원인을 따라갑니다. 단열이 부족하거나 창호에 결함이 있어 생긴 결로·곰팡이라면 집의 하자 쪽에 가깝습니다. 반대로 빨래를 늘 실내에 말리고 창문을 거의 열지 않았다면 세입자 관리 문제로 볼 여지가 커집니다.
예시로 보는 세 가지 장면
아래는 이해를 돕기 위해 만든 예시입니다. 실제 사건이 아니며, 결과도 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
- 예시 1. 오래된 보일러가 첫 가동 날 멈춤: 세입자는 바로 집주인에게 문자로 알리고 고장 화면을 찍어 보냅니다. 노후로 인한 고장이라면 집주인이 수리 기사를 부르는 쪽이 일반적입니다. 집주인이 연락이 안 돼 세입자가 먼저 고쳤다면 영수증과 기사 소견을 챙겨 필요비로 청구할 수 있습니다.
- 예시 2. 겨울 내내 창가 모서리에 곰팡이: 집주인은 "환기를 안 해서"라고, 세입자는 "벽이 차서"라고 말합니다. 이럴 땐 같은 날 다른 방·다른 벽 상태, 실내 습도, 외벽 쪽인지 여부를 사진으로 남겨 두면 원인을 따질 자료가 됩니다.
- 예시 3. 한파 속 장기 여행 뒤 배관 동파: 보일러를 끄고 오래 집을 비웠다면 세입자 관리 책임이 문제 될 수 있습니다. 외출 모드를 켜고 보온 조치를 했는데도 터졌다면 이야기가 달라질 수 있습니다.
집주인이 수리를 거부할 때 순서
쉽게 생각하면 "알리기 → 기록하기 → 공식 창구" 순서입니다.
먼저 문자나 메신저로 날짜, 고장 내용, 사진을 보내 수리를 요청합니다. 통지를 늦게 하면 집주인이 고칠 기회를 놓친 만큼 세입자가 손해를 다 돌려받기 어려워질 수 있다는 점도 기억해 두세요.
답이 없으면 내용증명을 보낼 수 있습니다. 내용증명은 어떤 내용을 언제 보냈는지 우체국이 증명해 주는 우편입니다. 그래도 해결이 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
생활법령정보는 집주인이 수선하지 않을 때 세입자가 손해배상 청구, 차임(월세) 감액 청구, 수선이 끝날 때까지 차임 지급 거절, 경우에 따라 계약 해지를 할 수 있다고 안내합니다. 다만 월세를 멋대로 안 내는 것은 위험할 수 있습니다. 월세 연체가 2기분에 이르면 집주인이 계약을 해지할 수 있기 때문입니다(민법 제640조). 이런 조치는 먼저 상담을 받고 판단하세요.
주택임대차분쟁조정위원회는 어떤 곳인가
소송까지 가지 않고 조정위원이 중간에서 합의안을 내주는 기관입니다. 대한법률구조공단 지부, 한국부동산원, LH 지사·사무소에 있고 지자체가 따로 두기도 합니다. 주택임대차보호법 제14조는 다루는 분쟁 중 하나로 "임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁"을 직접 적어 두었습니다.
신청 수수료는 조정 목적의 값이 1억 원 미만이면 1만 원이고, 값을 계산하기 어려우면 1만 원입니다(대한법률구조공단 조정위원회 안내). 최우선변제 대상 임차인, 기초생활수급자 등은 면제될 수 있습니다. 처리 기간은 신청일부터 60일 이내가 원칙이고, 부득이하면 30일 늘어날 수 있습니다.
조정안은 양쪽이 모두 받아들여야 성립합니다. 통지를 받고 14일 안에 수락 의사를 서면으로 밝히지 않으면 거부한 것으로 봅니다. 법률 상담이 먼저 필요하면 대한법률구조공단 132번으로 문의할 수 있습니다.
주의할 점
- 특약 문구를 다시 읽어 보세요. "보일러 수리는 임차인 부담"처럼 범위를 분명히 적었다면 판례의 일반 원칙과 결과가 달라질 수 있습니다.
- 전세라도 대부분 같은 기준입니다. 흔히 하는 전세는 민법상 임대차라 제623조가 적용됩니다. 다만 등기부에 전세권을 설정한 경우에는 전세권자가 통상의 관리 수선을 하도록 되어 있어(민법 제309조) 다르게 볼 수 있습니다.
- 마음대로 교체하지 마세요. 집주인과 상의 없이 보일러를 바꾸면 비용 청구 범위나 원상회복을 두고 다툼이 생길 수 있습니다.
- 집주인 입장에서도 입주 전 보일러 점검 기록과 사진을 남겨 두면, 나중에 고장 원인을 따질 때 도움이 됩니다.
첫 난방 전 체크리스트
- 보일러 명판에서 제조 시기 확인, 배기통 처짐·꺾임·막힘·연결부 확인
- 보일러를 짧게 켜 보고 이상 소음·오류 표시가 있으면 사진·영상 찍어 두기
- 수도계량기함 보온재 채우기, 외출 모드 사용법 미리 익히기
- 창틀·외벽 모서리·가구 뒤 결로와 곰팡이 상태 사진 찍기(날짜 보이게)
- 천장·배관 벽에 번지는 얼룩이 있는지 확인
- 계약서 특약에 수리비 문구가 있는지, 범위가 구체적인지 읽어 보기
- 고장 발견 즉시 문자로 집주인에게 알리고 답장 저장하기
- 세입자가 먼저 고쳤다면 영수증, 기사 소견, 고장 부품 사진 챙기기
Q. 보일러가 오래돼서 고장 났어요. 교체비는 누가 내나요?
노후로 인한 고장이라 난방이 안 된다면 집주인이 부담하는 경우가 일반적입니다. 표준계약서도 난방 같은 주요 설비의 노후·불량 수선을 임대인 부담 예시로 들고 있습니다. 다만 세입자 과실이 원인이거나 계약서에 범위를 분명히 정한 특약이 있다면 달라질 수 있습니다.
Q. 계약서에 "수리는 세입자가 한다"고만 적혀 있어요.
범위를 구체적으로 적지 않은 특약이라면, 판례는 이를 통상 생기는 소규모 수선에 한정해 봅니다. 기본적 설비 교체 같은 대규모 수선은 여전히 집주인 몫으로 본 대법원 판결이 있습니다(94다34692, 94다34708).
Q. 집주인 연락이 안 돼서 제가 먼저 고쳤어요. 돌려받을 수 있나요?
집주인이 부담할 수리였다면 필요비로 청구할 수 있습니다. 쓴 즉시 청구할 수 있고, 계약이 끝나 집을 돌려준 뒤라면 6개월 안에 청구해야 합니다. 영수증과 고장 원인을 보여 줄 자료가 있어야 설득이 쉽습니다.
Q. 이사 나갈 때 곰팡이 자국도 원상복구해야 하나요?
원상회복은 세입자가 빌릴 때 상태로 돌려놓는 것이 기본입니다. 원상회복의 범위는 계약 경위, 빌릴 당시 상태, 세입자가 바꾼 내용 등을 보고 개별적으로 정한다는 것이 판례입니다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결). 그래서 입주할 때 찍어 둔 사진이 가장 강한 자료가 됩니다.
결론
정리하면 이렇습니다. 사는 데 지장이 생길 만큼 큰 고장은 집주인이, 손쉽게 고칠 작은 수리와 세입자 잘못으로 생긴 파손은 세입자가 맡는 것이 기본 틀입니다. 계약서 특약이 먼저지만, 범위가 막연한 특약으로 큰 수리까지 넘기지는 못한다는 게 판례입니다.
첫 난방 전에 보일러 배기통과 계량기 보온을 확인하고, 집 상태를 사진으로 남겨 두세요. 고장이 나면 바로 문자로 알리는 것, 이 두 가지만 해 둬도 겨울 수리비 다툼의 상당 부분을 미리 막을 수 있습니다.
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이 글은 일반적인 정보를 정리한 것으로, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 실제 책임은 계약서 내용과 구체적 사실에 따라 달라지므로 대한법률구조공단(132) 상담이나 주택임대차분쟁조정위원회를 이용해 확인하시기 바랍니다.
출처: 국가법령정보센터 민법, 찾기쉬운 생활법령정보(임대인의 권리·의무), 생활법령정보(임차인의 권리·의무), 대법원 94다34692 판결, 대법원 「임대차 목적물의 하자, 누가 수선해야 할까?」, 대한법률구조공단 임대차분쟁조정위원회, 한국가스안전공사 안내(보도), 서울시 동파 예방