올해 2분기(4~6월) 전국 일반 상가의 공실률(세입자 없이 비어 있는 면적의 비율)은 13.4%였습니다. 상가 8곳 중 1곳꼴로 비어 있다는 뜻입니다. 손님이 가장 많이 드나드는 1층만 봐도 6.7%로, 1층 점포 100곳으로 치면 7곳 가까이가 빈 셈입니다.
한국부동산원이 7월 30일 발표한 '2026년 2분기 상업용부동산 임대동향조사' 보도자료 원문을 직접 확인해 정리했습니다. 9월 28일 국회 국토교통위원회 소속 의원이 관련 자료를 공개하면서 이 숫자가 다시 주목받고 있습니다.
한눈에 보기
- 전국 일반 상가 공실률 13.4%, 1층 공실률 6.7%로 1분기보다 각각 0.3%포인트, 0.2%포인트 올랐습니다.
- 지방은 14개 시도 중 12곳이 중대형 상가 공실률에서 전국 평균을 넘고, 상가 임대료가 오른 곳은 서울·부산뿐입니다.
- 상권 단위로는 서울 강남대로 소규모 상가 0%, 대구 동성로 중대형 상가 25.8%처럼 차이가 매우 큽니다.
- 1층 임대료는 전국 평균으로 ㎡당 월 2만~2만7000원 선이라, 33㎡(약 10평) 점포면 월 68만~89만원쯤입니다.
- 상가 관련 결정을 앞두고 있다면 전국 평균보다 내가 볼 상권과 건물 1층을 따로 확인해야 합니다.
Q. 무슨 일이 있었나?
한국부동산원은 석 달마다 전국 오피스와 상가를 표본으로 골라 현장 조사를 합니다. 이번 결과(6월 30일 기준)를 1분기와 비교하면 이렇습니다.
- 일반 상가 공실률: 13.1% → 13.4%
- 중대형 상가(3층 이상이거나 연면적 330㎡ 초과): 14.3%, 0.3%포인트 상승
- 소규모 상가(2층 이하이면서 연면적 330㎡ 이하): 8.5%, 0.2%포인트 상승
- 집합 상가(한 건물 안에서 점포마다 주인이 따로 있는 상가): 10.5%로 그대로
- 오피스: 8.8% → 9.0%
일부 기사는 이번 수치를 '역대 최고'라고 표현했습니다. 다만 부동산원 보도자료에는 그런 표현이 없고, 일반 상가 공실률은 올해 1분기부터 새로 만든 지표라고 적혀 있습니다. 국회 제출 자료로는 2024년 3분기부터 7분기 연속 올라 2021년 이후 가장 높습니다.
Q. 왜 1층 공실률을 따로 보나?
1층은 눈에 잘 띄고 드나들기 쉬워 장사가 가장 잘되는 자리입니다. 그래서 가게를 얻으려는 사람이 먼저 찾고, 임대료도 가장 비쌉니다. 이런 1층이 비어 간다는 것은 그 임대료를 낼 만큼 매출을 올리기 어렵다는 신호로 읽힙니다.
부동산원은 올해 1분기부터 1층 공실률을 따로 발표하고 있습니다. 국회 제출 자료로 보면 1층 공실률은 2021년 1분기 4.79%에서 올해 2분기 6.68%로 높아졌습니다(발표 수치 6.7%는 반올림한 값).
Q. 지방 상가는 서울과 어떻게 다른가?
아래는 부동산원 원문에 나온 17개 시도 공실률 전부입니다.
| 지역 | 1층 | 중대형 | 소규모 | 집합 |
|---|---|---|---|---|
| 전국 | 6.7% | 14.3% | 8.5% | 10.5% |
| 서울 | 4.8% | 9.7% | 6.4% | 9.3% |
| 경기 | 5.5% | 11.8% | 7.6% | 5.4% |
| 인천 | 6.2% | 15.0% | 10.6% | 9.7% |
| 부산 | 7.1% | 15.6% | 8.6% | 8.9% |
| 대구 | 10.2% | 18.9% | 10.8% | 12.0% |
| 광주 | 8.7% | 17.6% | 9.6% | 8.2% |
| 대전 | 4.6% | 14.1% | 7.8% | 9.0% |
| 울산 | 5.1% | 16.8% | 5.9% | 20.2% |
| 세종 | 11.1% | 29.7% | 9.0% | 11.4% |
| 강원 | 4.6% | 17.5% | 7.8% | 17.4% |
| 충북 | 7.8% | 19.5% | 10.8% | 15.1% |
| 충남 | 6.3% | 16.0% | 7.3% | 12.6% |
| 전북 | 7.1% | 18.0% | 9.2% | 20.3% |
| 전남 | 8.0% | 14.7% | 10.5% | 24.0% |
| 경북 | 9.0% | 18.9% | 10.0% | 27.6% |
| 경남 | 8.6% | 17.8% | 9.9% | 12.8% |
| 제주 | 4.3% | 11.7% | 2.5% | 18.3% |
임대료 흐름은 임대가격지수(임대료가 얼마나 오르내렸는지 보여 주는 지수)로 봅니다. 1분기 대비 상가 전체(통합) 변동률입니다.
| 지역 | 변동률 | 지역 | 변동률 |
|---|---|---|---|
| 서울 | +0.46% | 경북 | -0.12% |
| 부산 | +0.09% | 강원 | -0.15% |
| 전국 | -0.03% | 대구 | -0.17% |
| 충남 | -0.04% | 대전 | -0.18% |
| 울산 | -0.06% | 전북 | -0.19% |
| 광주 | -0.09% | 경남 | -0.21% |
| 세종 | -0.09% | 전남 | -0.25% |
| 제주 | -0.09% | 충북 | -0.27% |
| 경기·인천 | -0.11% |
임대료가 오른 곳은 서울과 부산뿐입니다. 부동산원은 서울·부산은 주요 인기 상권을 중심으로 오름세를 유지했고, 나머지 지역은 매출 감소와 공실 장기화로 내렸다고 설명했습니다. 서울은 외국인 관광객이 몰리는 명동·뚝섬·종로가 상승을 이끌었습니다.
숫자로 보면 지방 14개 시도 가운데 12곳이 중대형 상가 공실률에서 전국 평균(14.3%)보다 높습니다. 집합 상가는 경북 27.6%, 전남 24.0%, 전북 20.3%, 울산 20.2%로 특히 높습니다. 반면 대전·강원 1층 공실률(4.6%)은 서울(4.8%)과 비슷해, 지방이라고 모든 숫자가 나쁜 것은 아닙니다.
세종 중대형 상가(29.7%)는 1분기보다 2.7%포인트 올랐지만, 표본이 27개 동뿐이라 몇 개 건물 사정에 따라 크게 흔들릴 수 있습니다. 충북은 상가 임대료가 0.27% 내려 가장 많이 떨어졌고(충북혁신도시 상권 -1.97%), 부동산원은 공실이 길어지자 임대료를 낮춘 영향을 꼽았습니다.
Q. 상권 단위로 보면 어떤가?
같은 도시 안에서도 상권마다 크게 다릅니다. 부동산원은 서울을 도심·강남·여의도마포 등 권역으로 나눠 공표합니다.
| 구분 | 중대형 상가 | 소규모 상가 |
|---|---|---|
| 서울 도심 권역 | 11.2% | 4.6% |
| 서울 강남 권역 | 11.1% | 2.8% |
| 서울 여의도·마포 권역 | 9.0% | 7.0% |
| 서울 강남대로 | 확인 못 함 | 0% |
| 서울 뚝섬 | 확인 못 함 | 1.3% |
| 서울 홍대·합정 | 확인 못 함 | 14.9% |
| 대구 동성로 | 25.8% | 확인 못 함 |
| 대구 서문시장·청라언덕 | 38.3% | 확인 못 함 |
| 대구 수성 범어 | 13.8% | 확인 못 함 |
| 대구 들안길 | 5.2% | 확인 못 함 |
중대형 상가 기준으로 대구 대표 상권인 동성로(25.8%)는 서울 도심·강남 권역(11%대)의 두 배가 넘습니다. 다만 같은 대구에서도 들안길은 5.2%로 서울 권역보다 낮습니다. 서울 강남 권역은 중대형 11.1%, 소규모 2.8%로 건물 크기에 따라 네 배 가까이 벌어졌습니다.
홍대·합정은 소규모 상가 공실률이 1분기보다 1.9%포인트 올랐지만 1층 임대료는 ㎡당 6만3600원으로 서울 평균(5만2800원)보다 높았습니다. 이름난 상권이라고 빈 가게가 적은 것은 아닙니다.
민간 조사(쿠시먼앤드웨이크필드)로는 명동 4.4%, 한남·이태원 7.0%, 홍대 10.4%, 강남 12.8%였습니다. 조사 방식이 달라 부동산원 수치와 나란히 비교하면 안 됩니다.
Q. 1층 임대료는 한 달에 얼마쯤인가?
부동산원이 낸 1층 평균 임대료를 33㎡(약 10평) 점포에 적용해 보면 이렇습니다.
- 중대형 상가: ㎡당 2만6700원 × 33㎡ = 월 약 88만원
- 소규모 상가: ㎡당 2만600원 × 33㎡ = 월 약 68만원
- 집합 상가: ㎡당 2만7000원 × 33㎡ = 월 약 89만원
서울은 훨씬 비쌉니다. 서울 중대형 상가 1층은 ㎡당 5만6700원이라 같은 면적이면 월 약 187만원, 서울 도심 권역 중대형은 ㎡당 9만400원이라 월 약 298만원입니다.
이 숫자는 어디까지나 평균입니다. 보증금을 월세로 바꿔 더한 금액(월환산 임대료)이고 관리비는 빠져 있습니다. 실제 계약 금액이 아니라 조사 시점에 빌릴 수 있는 임대료 수준을 기준으로 삼았고, 같은 상권에서도 건물과 위치에 따라 크게 달라집니다.
Q. 임대료는 내렸는데 수익률은 왜 올랐나?
투자수익률은 소득수익률(임대료에서 운영비를 뺀 수입)과 자본수익률(건물값이 오르내린 몫)을 더한 값입니다. 석 달 동안의 성적입니다.
| 구분 | 소득수익률 | 자본수익률 | 투자수익률 |
|---|---|---|---|
| 오피스 | 0.91% | 1.24% | 2.15% |
| 중대형 상가 | 0.78% | 0.32% | 1.10% |
| 소규모 상가 | 0.71% | 0.15% | 0.86% |
| 집합 상가 | 0.96% | 0.34% | 1.30% |
상가 수익률이 오른 것은 주로 수도권 건물값이 올랐기 때문입니다. 소득수익률은 1분기와 거의 같거나 조금 내렸습니다. 수익률이 올랐다고 월세 수입이 늘었다는 뜻은 아닙니다.
오피스는 차이가 더 뚜렷합니다. 서울 강남 권역 3.00%, 도심 2.91%, 여의도·마포 2.87%로 상가보다 높았는데, 역시 자본수익률 몫이 컸습니다. 오피스 임대가격지수는 서울이 18분기, 경기가 17분기 연속 올랐습니다.
Q. 경매로 나오는 상가도 늘었나?
경매 데이터 업체 지지옥션에 따르면 올해 1~8월 서울 빌딩·근린시설 등 상가 건물 경매 진행 건수는 141건으로, 이미 지난해 전체(138건)를 넘었습니다. 감정가 대비 매각가율(낙찰가가 감정가의 몇 %인지)은 지난해 80.5%에서 올해 88.1%로 올랐습니다. 경매 물건이 늘었다고 모두 싸게 팔리는 것은 아닙니다.
Q. 누가 무엇을 확인해야 하나?
상가를 사서 월세를 받으려는 분
- 전국 평균 말고 해당 상권의 공실률과 임대가격지수를 보세요. 부동산통계정보시스템(R-ONE)에서 상권별 수치를 찾을 수 있습니다.
- 같은 건물과 옆 건물 1층이 비어 있는지, 임대 안내문이 얼마나 오래 붙어 있었는지 현장에서 살펴보세요.
- 기존 세입자의 계약 기간, 월세, 관리비 연체 여부를 계약 전에 확인하세요.
- 빈 기간에도 대출 이자와 관리비는 나갑니다. 몇 달 비어도 버틸 수 있는지 먼저 계산해 보세요.
가게를 열려는 자영업자
- 위 평균 임대료를 기준 삼아 제시받은 월세가 높은지 낮은지 가늠해 보세요.
- 빈 점포가 많으면 임대료를 조정할 여지가 있을 수 있지만, 지나다니는 손님이 적다는 뜻일 수도 있습니다.
상가를 이미 가진 분
- 내 상가가 있는 권역의 임대료 흐름과 비교해 지금 받는 월세가 적정한지 점검해 보세요.
Q. 이 숫자를 볼 때 주의할 점은?
- 표본 조사라 개별 건물 사정과 다를 수 있고, 부동산원도 체감 공실률과 차이가 날 수 있다고 밝힙니다.
- 공실률은 2024년 3분기 표본 개편 때문에 그 이전과 단순 비교하기 어렵습니다.
- 모든 수치는 6월 30일 기준입니다. 다음 분기 결과로 흐름이 이어지는지 다시 확인해야 합니다.
- 투자수익률은 지난 석 달의 결과일 뿐, 앞으로의 수익을 보장하지 않습니다.
Q. 결국 무엇을 기억하면 되나?
전국 상가 공실률 13.4%, 1층 6.7%로 빈 가게는 조금씩 늘고 있습니다. 하지만 지역과 상권, 건물 크기에 따라 0%부터 30% 가까이까지 차이가 납니다. 상가를 사거나 빌리기 전에는 전국 평균보다 해당 상권의 수치와 현장의 빈 점포를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.
참고 출처
- 한국부동산원, 2026년 2분기 상업용부동산 임대동향조사 결과 발표(보도자료) (2026.7.30)
- 뉴시스, 2분기 상가 공실률 역대 최고…1층 100곳 중 7곳 비었다 (변해정 기자, 2026.7.30)
- 연합뉴스, 2분기 오피스 임대료 오르고 상가는 내려…투자수익률 모두 ↑ (2026.7.30)
- 이데일리, 서울 상권 공실률 천차만별…빌딩 '운영'이 사업성 가른다 (2026.9.9)
- 스포탈코리아(뉴스1), '4곳 중 1곳 빈 점포'…대구 동성로 상가 공실률 7분기째 20%대 (김종엽 기자, 2026.8.4)
- 한국경제TV(연합뉴스), 2분기 서울 6대 상권 공실률 개선…관광객 유입 급증 영향 (2026.8.26)
- 매일경제, "다음달에 공실 하나 또 늘어나네요"…고금리 겹치자 경매 쏟아지는 서울 상가 (2026.9.28)
- 메트로신문, '상가(商家)' 잘못 사면 '상가(喪家)' 된다더니"…8곳 중 한 곳 공실 (2026.9.28)
- 한국부동산원, 부동산통계정보시스템 R-ONE
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